北京二手房上半年成交量回升预计下半年房价微跌

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　　胡景晖分析表示，今年上半年北京二手房市场似乎走出了因“限购令”而引发的成交困局，交易量止跌并小幅回升。上半年交易量回暖的原因主要有以下三个方面：

　　第一，房价明显回落，且止跌回稳。与去年同期相比，北京二手房均价出现了明显回落，与此同时房源挂牌量的增加，挑选空间和议价空间的增大，使得积蓄已久的首次置业的刚需开始出手购房。此外，近两个月成交量的大幅上涨、房价的止跌回稳，以及下半年楼市充满的诸多不确定因素，也造成了部分购房人恐慌性购房心态再现。上半年以首次置业人群为主力军的刚需的持续释放，拉动了成交量的回暖。

　　第二，购房成本降低激发购房意愿。首次置业的刚性购房需求是上半年的购房主力军，这部分人群由于资金实力相对有限，所以对购房成本支出异常敏感，近期利率的下调，以及首套房贷利率优惠力度的加大，着实降低了首次购房人群的购房成本，缓解了首次置业人群的月供压力。

　　第三，今年二季度成交激增，助力上半年交易量走出低谷。上半年成交量的回暖主要源自春节之后需求的持续释放而带来的成交的持续放量。

　　二季度成交量大涨 房价小幅回涨

　　根据北京住建委网站的网签数据统计显示，今年二季度北京全市二手住宅网签总量约为35036套，环比一季度大幅上涨了79%，比去年同期也大幅上涨了38.4%。

　　房价方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年二季度北京全市二手住宅成交均价为22500元/平米，环比一季度上涨了4.2%，比去年同期下跌了9.2%。

　　利率的下调，首套房贷优惠力度的加大，以及房价的止跌回稳，促使了积蓄已久的刚性购房需求在二季度集中释放，成交量明显上涨，并基本恢复至调控前水平。二季度北京二手房价的回涨，主要是由于小户型房源价格上涨而引发的结构性上涨，房价并未出现实质性上涨，90平米以上的中大户型房价均价依旧保持平稳。

　作为市场主力军的首次置业的刚性购房需求，由于购房预算相对有限，所以购房目标主要是总价较低的90平米以下的中小户型房源，二季度首置人群购房需求的集中释放，拉动了90平米以下的中小户型房源的热销，但是由于目前房地产市场上的小户型房源，尤其是四环内、轨道交通沿线的小户型房源相对紧缺，造成了90平米以下小户型房源价格的小幅回涨。

　　此外，春节后整个北京楼市的回暖，而引发的部分业主借机涨价的行为，对二季度房价的上涨微不足道，从市场数据来看，挂牌价上涨，而成交均价并未跟涨，说明大部分业主的提价行为并未得逞，在买卖双方的谈判中，大部分业主迫于市场压力不得不把房价再度回调至提价前的水平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒广大业主，面对楼市的短暂回暖，切勿盲目提价。在当前市场交易量回暖的情况下，部分区域的二手房业主开始出现借市提价的行为，但是这种行为，与当前市场的以价换量态势并不相符，因为目前占市场绝对多数的首次置业人群，对房价异常敏感，涨价行为将打击刚需的购房积极性，反而会使成交量下降，最终适得其反。所以，建议广大二手房业主在目前市场交易量回暖的大背景下，尤其是下半年楼市走向不明朗的情况下，借市提价一定要谨慎，尤其是着急出售房产的业主，只有合理定价，才能尽快实现房屋出售回笼资金。

　　下半年房价仍将保持稳中有降

　　对于下半年北京二手房市场的走势，预计，如果下半年能够引导改善类需求逐步入市的话，楼市成交量有望继续保持现有水平，但是房价仍将保持稳中有降，降中趋稳的态势。

　    目前楼市的暂时回暖主要依赖首次置业的刚性购房需求的释放，如果下半年改善性购房需求不能通过政策引导有序释放，那么随着下半年购房需求量的萎缩，楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。所以为了刺激经济发展，拉动内需，下半年在坚持限购的大原则不变的前提下，针对改善类购房需求的楼市调控政策有望微调，比如二套房的首付有望适当降低，二套房贷款利率有望恢复基准利率，改“认房又认贷”的双重标准为“只认房”等，引导合理的改善类购房需求平稳有序释放。

　　胡景晖分析表示，虽然今年为了拉动内需刺激经济发展，政府再次出台了一系列的经济刺激政策，但是楼市调控的大原则依然坚定，并未出现像08年底那种由限制买房到鼓励买房的根本性的决策转变，所以即使楼市政策出现了适度微调，购房需求开始回暖，但是房价不会出现像08年底09年初那样的强势反弹，需求的平稳释放不会改变当下供大于求的买方市场格局，如果下半年能够引导改善类需求逐步入市的话，楼市成交量有望继续保持现有水平，但是房价仍将保持稳中有降，降中趋稳的态势。所以，提醒购房人，购房人没有必要担心出现2009年春夏的房价快速反弹的情况，在房源供应充足，房价稳中有降，降中趋稳的形式下，2012年下半年应该都是选房置业的好时机。