2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题（六）

　　四、计算题
　　1、评估某块城市规划确定的住宅用地，土地面积为1500/㎡，
　　（1）收集有关资料：共调查了A．B．C三宗土地买卖实例作为可比实例。
　　（2）可比实例的成交价格如下：
　　成交价格（元/㎡）　成交日期　　　　交易情况
　　可比实例A 1200 　　2004年2月20日　　正常
　　可比实例B 1150　   2004年4月20日 　比正常价格低3%
　　可比实例C 1380     2004年7月20日　 比正常价格高5%
　　（3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
　　月份 　　　1 　　2 　　3 　　4 　　5 　　 6 　　 7 　　 8  　　9
　　价格指数 100　100.3　98.5　102.6　101.3　102.8　103.5　103.3　103.8
　　注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100
　　（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
　　权重 0.4　0.35　0.25
　　　　因素1 因素2 因素3
　　估价对象 100 100 100
　　可比实例A 95 105 110
　　可比实例B 92 96 98
　　可比实例C 106 109 97
　　试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格
　　【正确答案】
　　（1）比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
　　（2）交易情况修正系数：可比实例A＝100/100
　　可比实例B＝100/97
　　可比实例C＝100/105
　　（3）交易日期修正系数为：
　　可比实例A＝0．985×1．026×1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．168
　　可比实例B＝1．013×1．028×1．035×1．033×1．038＝1．156
　　可比实例C＝1．033×1．038＝1．072
　　（4）房地产状况修正系数为：
　　可比实例A＝100/（95×0．4＋105×0．35＋110×0．25）＝100/102．25
　　可比实例B＝100/（92×0．4＋96×0．35＋98×0．25）＝100/94．9
　　可比实例A＝100/（106×0．4＋109×0．35＋97×0．25）＝100/104．8
　　（5）计算比准价格：
　　比准价格A＝1200×（100/100）×1．168×（100/102．25）＝1370．76（元/平方米）
　　比准价格B＝1150×（100/97）×1．156×（100/94．9）＝1444．17（元/平方米）
　　比准价格C＝1380×（100/105）×1．072×（100/104．8）＝1344．38（元/平方米）
　　（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：
　　估价对象价格（单价）＝（1370．76＋1444．17＋1344．38）/3 ＝1386．43（元/平方米）
　　估价对象价格（总价）＝1388．22×1500＝2079． 65（万元）
　　2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000㎡，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000㎡建筑面积归甲方，2000㎡建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%.
　　【正确答案】
　　（1）计算办公楼现值
　　①办公楼整体年净收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159．12万元
　　②收益年限＝40－6＝34年
　　③办公楼现值为：V＝A/Y[1－1/（1＋Y） n]＝159．12/10%×[1－1/（1＋ 10%）34]＝1528．92万
　　（2）计算乙方的使用权价格
　　①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×（1－35%）×12＝106．08万元
　　②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年
　　③乙方使用权剩余收益年限价格为：
　　V＝A/Y[1－1/（1＋ Y） n]＝106．08/10%×[1－1/（1＋ 10%）11]＝689万元
　　（3）甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528．92－689＝839．92万元

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