2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题（四）

　　二、多项选择题
　　1、房地产的独一无二特性导致了（　 ）。
　　A．难以出现相同房地产的大量供给
　　B．房地产市场不能实现完全竞争
　　C．房地产交易难以采取样品交易的方式
　　D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
　　E．房地产价值量大
　　【正确答案】ABCD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式。参见教材P61.
　　2、在房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为（　 ）。
　　A．房地产权利及其行使的限制
　　B．社会公认原则
　　C．房地产使用管制
　　D．政府有关部门的决定
　　E．相邻关系的限制
　　【正确答案】ACE
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】对房地产利用的限制可归纳为3各方面：房地产权利及其行使的限制、房地产使用的管制、相邻关系的限制。参见教材P127.
　　3、下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有（　 ）。
　　A．以正常市场价格成交的交易
　　B．被迫出售的交易
　　C．以协议方式进行的房地产交易
　　D．人为哄抬价格的交易
　　E．相邻房地产的合并交易
　　【正确答案】AC
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】需要进行交易情况修正的：①利害关系人之间的交易。②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫购买的交易。④人为哄抬价格的交易。⑤对交易对象有特殊偏好的交易。⑥相邻房地产的合并交易参见教材P190.
　　4、房地产状况调整的方法有（　 ）。
　　A．直接比较调整、间接比较调整
　　B．总价调整、单价调整
　　C．金额调整、百分比调整
　　D．加法调整、乘法调整
　　E．局部调整、整体调整
　　【正确答案】ABCD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】权房地产状况调整的方法有：1．直接比较调整、间接比较调整；2．总价调整、单价调整；3．金额调整、百分比调整；4．加法调整、乘法调整。参见教材P199.
　　5、净收益的测算途径可分为（　 ）。
　　A．基于租赁收入测算净收益
　　B．基于营业收入测算净收益
　　C．基于销售收入测算净收益
　　D．基于期末转售收益
　　E．基于商业经营收入测算净收益
　　【正确答案】AB
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。参见教材P238.
　　6、在运用成本法时最主要的有（　 ）。
　　A．区分计划成本和实际成本
　　B．区分实际成本和客观成本
　　C．结合实际成本来确定评估价值
　　D．结合实际开发利润来确定评估价值
　　E．结合市场供求分析进行调整
　　【正确答案】BE
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】要注意下列三个问题：①应采用客观成本而不是实际成本。可将成本区分为实际成本和客观成本。②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。参见教材P273.
　　7、下列属于运用成本法估价的步骤的是（　 ）。
　　A．选择具体估价路径
　　B．测算重置成本或重建成本
　　C．测算折旧
　　D．计算成本价值
　　E．计算建设成本
　　【正确答案】ABCD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】运用成本法估价一般分为四个步骤：选择具体估价路径、测算重置成本或重建成本、测算折旧、计算成本价值。参见教材P274.
　　8、房地产所有权包括（　 ）所有权等。
　　A．权益
　　B．单独所有
　　C．共有
　　D．建筑物区分
　　E．长期
　　【正确答案】BCD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】房地产所有权可分为单独所有、共有、建筑物区分所有权等。参见教材P51.
　　9、下列情形中会导致房地产当前需求增加的是（　 ）。
　　A．消费者预期未来的房地产价格上升
　　B．消费者预期其未来的收入增加
　　C．作为互补品的房地产的价格上升
　　D．消费者的收入增加
　　E．预期出现通货紧缩
　　【正确答案】ABD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。参见教材P87.
　　10、目前，我国土地权属证书包括（　 ）。
　　A．国有土地使用证
　　B．集体土地使用证
　　C．集体土地所有证
　　D．土地他项权利证明书
　　E．房屋使用权证
　　【正确答案】ABCD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》、《土地他项权利证明书》等。参见教材P158.
　　11、房地产状况调整可分为（　 ）
　　A．实物状况调整
　　B．权益状况调整
　　C．区位状况调整
　　D．土地状况调整
　　E．房屋状况调整
　　【正确答案】ABC
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。参见教材P197.
　　12、根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，收益法可分为（　 ）。
　　A．直接资本化法
　　B．投资法
　　C．收益乘数法
　　D．利润法
　　E．报酬资本化法
　　【正确答案】AE
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。参见教材P213.
　　13、收益期限是估价对象自估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间。它应根据建筑物的（　 ）来确定
　　A．自然寿命
　　B．经济寿命
　　C．剩余经济寿命
　　D．土地使用权期限
　　E．土地使用权剩余期限
　　【正确答案】CE
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。参见教材P236.
　　14、土地征收补偿费用一般包括（　 ）。
　　A．土地补偿费
　　B．安置补偿费
　　C．地上附着物和青苗的补偿费
　　D．安排被征地农民的社会保障费用
　　E．征地管理费
　　【正确答案】ABCD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P275.
　　15、估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（　 ）
　　A．分栏式报告
　　B．文字式报告
　　C．叙述式报
　　D．表格式报告
　　E．分步式报告
　　【正确答案】CD
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。参见教材P412.

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