2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题（一）

　　一、单项选择题
　　1、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（　 ）的“三位一体”。
　　A．实体、权益、区位
　　B．实物、权益、区位
　　C．实物、权利、位置
　　D．实体、权益、位置
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。参见教材P47.
　　2、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“七通一平”的正常费用为（　 ）元/㎡.
　　A．128
　　B．102
　　C．108
　　D．116
　　【正确答案】A
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】五通一平包括：通路（20）＋供水（14）＋排水（16）＋供电（25）＋通信（8）＋供热（12）+燃气（18）＋场地平整（15）＝128（元）。参见教材P69.
　　3、吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格成（　 ）。
　　A．反方向变化
　　B．同方向变化
　　C．无变化
　　D．无法确定
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P87.
　　4、严格来说，正常成交价格的形成条件不包括（　 ）。
　　A．众多的买者和卖者
　　B．卖者和买者都具有完全信息
　　C．特定的买者和卖者
　　D．自私且理性的经济行为
　　【正确答案】C
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】正常成交价格的形成条件有7个：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于资源；⑤自私且理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。参见教材P95. 5、（　 ）原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
　　A．估价对象
　　B．估价时点
　　C．估价程序
　　D．估价原则
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。参见教材P160.
　　6、选取可比实例的数量，一般要求选取（　 ）的可比实例即可。
　　A．3个以上
　　B．5个以下
　　C．3～5个
　　D．3～10个
　　【正确答案】D
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。参见教材P181.
　　7、某可比实例的成交价格为2400元／㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10％，则该可比实例的实际价格为（　 ） 元／㎡.
　　A．2290．91
　　B．2326．41
　　C．2344．16
　　D．2308．66
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】该可比实例的实际价格＝[120000＋80000／（1＋10％）0．5＋4／（1＋10％）]／100＝2326．41（元／㎡）。参见教材P184～185.
　　8、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（　 ）万元。
　　A．40
　　B．48
　　C．50
　　D．60
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】正常价格＝40＋（120－40－60）×40/（60＋40）＝48（万元）。参见教材P191.
　　9、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为（　 ）元/㎡.
　　A．3214
　　B．3347
　　C．3367
　　D．3458
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】可比实例在估价时点时的价格＝可比实例在其成交日期时的价格×（1＋价格变动率）期数＝3000×（1＋1％）11＝3347（元／㎡）。参见教材P195.
　　10、收益法中所指的收益是（　 ）。
　　A．估价时点前一年的收益
　　B．估价时点前若干年的平均收益
　　C．估价时点以后的未来预期正常收益
　　D．估价时点前最高盈利年份的收益
　　【正确答案】C
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】收益法是预测估价对象的未来收益。参见教材P213.
　　11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡.假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（　 ）。
　　A．14140元／㎡
　　B．42421元／㎡
　　C．56561元／㎡
　　D．60000元／㎡
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】参见教材P219.

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