房地产估价师《案例分析》第二章冲刺内容（7）

　　（四）旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　一）星级酒店不同功能用房收益的测算

　　1.客房收益的测算。星级酒店的客房收益主要来源于床位费或房间费，通过调查客房单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量来求取其收益。

　　2.商场收益的测算。星级酒店的一、二层设有商场，一般采用出租经营，其收益的测算要注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内依据租赁合同约定的租金进行计算，租约外可以利用市场法求得。

　　3.餐饮收益的测算。星级酒店的餐厅的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营餐厅收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营餐厅的收益可根据市场调查获得同类型餐厅的人均消费水平、上座率等资料，并根据餐厅座位或台位数量来求取。

　　4.商务与会议室收益的测算。星级酒店商务与会议室一般采取自主经营方式，并按小时时段收取使用费用，不同时间段的收费标准一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等资料进行测算。

　　5.娱乐与健身用房收益的测算。星级酒店娱乐与健身用房的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营的收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等客观数据资料来求取。

　　二）星级酒店净收益的求取

　　星级酒店房地产作为一种能直观获得长期收益的经营性不动产，其经营管理水平高低、设施配套程度、酒店的信誉程度等诸多因素形成无形价值，都固化于酒店这一特定房地产之中，隐含在酒店房地产价值之中。如何测算酒店房地产净收益是酒店房地产的难点之一。运用收益法进行估价时，必须准确界定估价对象的范围及其内涵，清楚不动产、动产、无形资产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营的前提下进行估价时，在净收益的计算中应扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要扣除非不动产部分所带来的收益。

　　五、餐饮房地产的估价

　　餐饮房地产属于商业房地产的范畴，其估价特点、价格影响因素、估价方法等与商业房地产基本类似。

　　（一）餐饮房地产及其估价特点

　　1.地段选择的差异性。

　　2.营业收入的差异性。

　　（二）餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

　　同商业房地产、酒店房地产。利用收益法对餐饮房地产估价时，净收益的测算过程中，需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。

　　剥离非房地产带来的收益的方法之一是通过商业利润进行剥离。商业利润包括平均商业利润和超额商业利润，超额商业利润是超过平均商业利润的部分。在测算餐饮房地产的净收益时，不仅要扣除平均商业利润，还要扣除超额商业利润。

　　剥离非房地产带来的收益的方法之二是利用平均商业利润直接测算餐饮房地产的客观收益，不考虑非房地产带来的收益。

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