房地产估价师《案例分析》第三章冲刺内容（6）

　　4.房地产抵押估价的注意事项

　　由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨填，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：

　　房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　（2）估价时点

　　因设定抵押时点在评估时是不确定的，估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。估价委托合同对估价时点另有约定的从其约定，但实地查看时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价的假没和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查看之日的状况一致。

　　（3）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　估价师首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。

　　但实际也会遇到一些问题，最常见的有权证不齐；权证所有（使用）权人名称与委托人现名称不符；权证上的法定用途和规划面积与实际不符；出让合同的建筑面积与规划批准不符；已全部或部分设定抵押权，并未到期；有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明；不可抵押的人防面积不清；房产证房产登记表上的违章临时建筑；房屋使用多年却无所有权证；分割出的抵押物不合理（缺少独立性）等。这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的解决办法。但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明（承诺函），房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。

　　（4）合理确定假设前提和限制条件

　　应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。房地产估价师和估价机构在进行抵押评估时，应当实事求是，勤勉尽责，不得滥用和任意设定假设前提和限制条件。

　　（5）把握市场风险防止高估

　　（6）估价中的谨慎原则

　　选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是收益性房地产的收益价格较高时，应使积算价格成为收益价格的补充；在有价无市或存在长期低（偏离市场）租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。

　　确定估价结果时采用两种方法估价结果的简单平均值还是加权平均值，应根据市场情况决定，一般选用简单平均值。

　　1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查看。

　　2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低。

　　在运用假没开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

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