2015房地产估价师《案例与分析》复习指导(8)
7.3.2 现金流量折现法与传统方法的区别
现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别:
(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测他们在未来发生时所发生的数额,即要进行现金流量预测。
(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上),然后再相加减。例如,评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价(含地价)为5 000万元,折现率为10%,则需将这5 000万元折现到2004年10月15日,即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/(1+10%)3=3 757(万元)
(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。所以,现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致,便于比较。
7.3.3 现金流量折现法和传统方法的优缺点
从理论上讲,现金流量折现法测算的结果比较精确,但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略,但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言,在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”,具体需要做到下列3点:①开发经营期究竟多长要估计准确;②各项支出、收入在何时发生要估计准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。
泛普软件-工程项目管理系统整理
更多推荐:
·2015年房地产估价师考试报名时间公布
·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招
·2015年房地产估价师教材变化 >>
·2015年房地产估价师辅导课程开通
- 12015年全国房地产估价师考试报名时间
- 2物业管理的市场化
- 3房地产估价师考试《经营与管理》讲义精选(17)
- 4【汇总】山西2015年房地产估价师考试相关问题汇总
- 5商品房公摊面积是什么
- 6没有土地证的二手房可以买卖吗?
- 7房地产估价理论方法体系
- 82015年房地产估价师制度与政策讲义(6)
- 92015年房估理论与方法每日一练8.30
- 10通州二手房涨价,新房优惠取消
- 112015年房地产估价师《经营与管理》第六章知识点(15)
- 12房地产概念阶段主要任务
- 13不到一个月央行再次下发降息政策
- 14购房需采取何种方式?全款还是按揭
- 152015年房估基本制度与政策每日一练8.13
- 162015年房估经营与管理每日一练1.10
- 172015年房估理论与方法每日一练6.28
- 18什么是经济适用住房
- 19云南省2015年度房地产估价师考试报考条件
- 202015年房地产估价师《经营与管理》每日一练(12.30)
- 21商业地产管理软件模式运营管理架构组合
- 22耕地占用税免税范围
- 232015年房地产估价相关知识每日一练3.5
- 24建设工程竣工验收的条件
- 25商业地产管理软件统一营销是项目品牌建立的必然途径
- 262015年房估理论与方法每日一练9.14
- 27合肥小户型二手房挂牌量价均下跌
- 28厦门雨水大,严重影响二手房交易市场
- 292015年江苏房地产估价师报名条件
- 30广州前八个月的二手房交易火爆,已超2012全年
成都公司:成都市成华区建设南路160号1层9号
重庆公司:重庆市江北区红旗河沟华创商务大厦18楼