房地产估价师《案例分析》第三章冲刺内容（2）

　　二、房地产转让价格评估

　　（一）房地产转让估价具有以下几个方面特点：

　　第一，估价时点则在估价作业日期之后。

　　第二，从委托人和评估主体上讲，可能是买方也可能是卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托。

　　第三，从估价目的和要求上讲，只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

　　2.房地产转让价格评估常用方法

　　估价对象不同，用途不同可选用不同的方法，总体说各个方法当然都适用了。

　　三、房地产抵押价值评估

　　房地产抵押为抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择等方面与其他估价目的估价不同。

　　（一）房地产抵押价值内涵及评估实质

　　根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。可以这样理解假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　　发包人拖欠承包人的建筑工程价款：一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人的建筑工程价款的可能存在。已建成房地产在普通购房者办理了房地产证后，即不受开发商所欠债务的追索。

　　已抵押担保的债权数额：估价报告应对抵押房地产是否已经进行了抵押和抵押金额作出披露。

　　《房地产估价基本理论与方法》98页，指出法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。但不包括诉讼费用、拍卖费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

　　抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-法定优先受偿款

　　=未设立法定优先受偿权下的价格-拖欠承包人的建筑工程价款-已抵押担保的债权数额——其他法定优先受偿款

　　抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

　　《房地产估价规范》6. 4. 2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。

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