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房地产估价师《案例分析》第一章冲刺内容(14)

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  四)假设开发法运用可能出现的错误(2005指错题、2006改错题、2007改错题)

  (1)计算公式出现漏项或增项错误(正确的计算公式为:

  待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润-取得税费;

  要注意计算公式与估价对象的类型(生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产)相对应);

  (2)推测未来楼价方法错误(正确的方法是:①对于出售的房地产,可采取(市场)比较法和长期趋势法;②对于出租或自营的房地产,采用收益法);

  (3)没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据(需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式;

  (4)开发经营期(建设期、经营期)的确定缺乏依据;

  (5)折现率的确定没有说明理由;

  (6)计算过程中采用的参数(成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等)缺乏客观性或依据;

  (7)投资利息计算项目不正确(待开发房地产的价值、取得税费、开发成本、销售费用、管理费用;销售税费不计息);

  (8)现金流量法计算可能出现的问题:开发资金投入的时间和比例;各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系;不单独计算投资利息和开发利润。

  (9)续建工程中的建安工程费求取,是否与实际工程进度相符未作说明

  (10)折现率和报酬率混淆,使用错误。

  (10)纯计算错误。

  (六)其它可能出现的错误

  1.估价结果报告与估价技术报告的不一致;

  2.两种估价方法之间的参数不一致(如基准地价修正法与市场比较法中年期修正);

  3.估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致;

  4.前面的因素分析与后面的取值不一致;

  5.分析推理及有关说明与结论不一致;

  6.预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除;

  7.对估价对象的某一部分重复计价;

  8.计算前提与计算结果不一致,如:计算前提为评估单价,但计算结果却为总价;

  9.遗漏了估价对象部分的价值,如:用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格,但却遗漏了地下车库的价格;

  10.在建工程的评估,没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工;

  11.用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料;

  12.估价报告的术语或表达方式不规范。

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责任编辑:无为

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发布:2007-07-11 11:32    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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