2015年房地产估价师《经营与管理》第六章知识点（1）

　　第六章经济评价指标与方法

　　1. 投资与成本

投资分类　用途　价值形式　回收形式　固定资产投资　用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产　在使用过程中以折旧形式计入成品成本　通过成品销售以货币形式回收　流动资金　指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金　在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用，　在项目寿命周期末，以货币形式回收　

　　成本

　　产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗

　　销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用

　　投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同

　　财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据

　　在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等

　　2.房地产投资分析中的投资与成本

资形式　经营方式　投资　成本　开发投资　出售　开发建设过程中的资金投入　开发成本　出租　开发建设过程中的资金投入　开发成本＋出租成本　经营　开发建设过程中的资金投入　开发成本＋经营成本　置业投资　出租　购买房地产时的资金投入　购买成本＋出租成本　经营　购买房地产时的资金投入　购买成本＋经营成本　

　　3.房地产开发项目投资与成本类型（四类）

　　开发项目总投资、开发产品成本、经营成本、期间费用

　　包括：管理费用、财务费用、经营费用（销售物业叫销售费用）

　　规定：

　　项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中

　　项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用

　　项目置业投资的，期间费用计入运营费用

　　经营收入（三类，取决于经营模式）

　　经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入

　　销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单位

　　出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价

　　自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报

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发布：2007-07-11 11:34 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]