2015年房地产估价师《经营与管理》第一章知识点（6）

　　17.市场风险系数及预期投资收益率的计算

　　资产的预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数（市场的整体平均收益率-无风险资产收益率）无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率

　　当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1

　　18.资本资产定价模型

　　一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率

　　折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）

　　【2009年真题】

　　对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。
　　A．设计寿命
　　B．经济寿命
　　C．法定寿命
　　D．自然寿命

　　【答案】B
　　【解析】关于房地产两个寿命的内容。

　　【2009年真题】

　　地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。
　　A．变现性差
　　B．易受政策影响
　　C．依赖专业管理
　　D．效益外溢和转移

　　【答案】D
　　【解析】外部性的内容。

　　【2009年真题】

　　甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
　　A．甲物业投资风险大
　　B．乙物业投资风险大
　　C．甲、乙物业的投资风险相同
　　D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小

　　【答案】B
　　【解析】用标准差来描述各种可能收益与期望值之间的偏离程序。期望值相同时，标准差越大，说明可能的收益分布越分散，风险越大。如果计算出标准差不一样，就应该用标准差系数这个指标来评价。

　　【2009年真题】

　　如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。
　　A．10.38%
　　B．11.07%
　　C．12.45%
　　D．13.62%

　　【答案】A

　　折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）=9%+0.23（15%-9%）=10.38%

　　【2009年真题】

　　下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。
　　A．市场供求风险
　　B．变现风险
　　C．利率风险
　　D．时间风险
　　E．资本价值风险

　　【答案】ABC
　　【解析】
　　八大系统风险
　　通货膨胀风险（购买力风险）
　　市场供求风险
　　周期风险
　　变现风险
　　利率风险
　　政策风险
　　政治风险－危害最大的一种
　　或然损失风险
　　六大个别风险
　　收益现金流风险（收入低了）
　　未来运营费用风险（费用高了）
　　资本价值风险（折现率或报酬率变化）
　　比较风险（机会成本）
　　时间风险（时机与时间）
　　持有期风险（持有时间）

　　【2009年真题】

　　具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（ ）

　　【答案】对
　　【解析】市场价值相同的房地产对不同的投资者来说投资价值不同，是因为不同的投资者在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同、对未来的信心和判断也不同。

　　【2009年真题】

　　房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（ ）

　　【答案】错
　　【解析】依托的收益高于股票，但属于间接投资而非直接投资。

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