房地产估价师《制度与政策》第六章（9）

　　30. 房地产抵押的一般规定

　　可合并抵押，也可分割抵押，还可以再抵押

　　房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押

　　享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限

　　抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定

　　以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案

　　中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过

　　以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经医理事会或股东大会通过

　　有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限

　　以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

　　以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

　　预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

　　订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）

　　企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同

　　订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容

　　抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人

　　学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押

　　抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权

　　如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

　　如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失

　　31. 房地产抵押估价

　　商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值

　　如委托评估，一般由商业银行委托，也可以约定由任一方委托

　　房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额

　　房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，市场价格变化较大时，可缩短

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发布：2007-07-11 11:37 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]