2015房地产估价师《经营与管理》复习指南（9）

　　三、抵押价格与交易价格的比较

　　抵押价格与交易价格是两种不同性质的价格类型，评估过程中应注意加以区分，才能更好地保证银行资产的安全性和盈利性。

　　（一）两者的产权权能不同。

　　房地产的价格是反映房地产各种权能的价格，不同的产权所对应的价格内涵就会有所不同。房地产交易依据其产权交易的内容不同，有房地产所有权交易价格、使用权价格、房屋所有权价格等，这些价格基本体现的是房地产的所有权、占有权和用益物权。而房地产抵押是指债务人或第三人以其所拥有的房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从其抵押的房地产的价值中优先受到清偿的权利。这种抵押权是一种担保物权、一种处分权，它不以利用标的物的交换价值为目的，而是以取得标的物的交换价值为目的，它能给抵押人带来的经济收益，实际上是一种经济补偿。房地产抵押价格所体现的就是这种抵押权权能的价格。

　　（二）价格内涵不同。

　　房地产交易价格也称为“房地产买卖价格”。它是房地产通过买卖交易而形成的一次性转移房地产产权成交价格，反映房地产商品的一定效用，同时受市场供求关系、地区经济发展状态、房屋的地段、结构、质量等因素的影响。它的价格构成包括房屋建筑成本、利润和税金。抵押价格是为抵押贷款而评估的价格，由于房地产抵押是对债权的一种担保形式，因而房地产抵押价格应能充分保证对抵押人债务的清偿能力，构成房地产抵押价格的组成部分应是处分抵押物时实际能用于偿债的部分。因此房地产抵押价格的内涵表述如前所述公式。

　　（三）价格形式的市场背景不同。

　　市场交易价格在一个交易双方都认为经济的状态下，交易双方遵循公正、公平、公开的原则，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，达成令双方都能接受的价格。它是在正常交易情况下，房地产所能实现的价格。但房地产抵押价格的形成却不能完全具备以上条件。因为当债务履行期满而抵押权人未受清偿时，债权人总是想方设法尽快与抵押人协议以抵押房地产依法拍卖、变卖该房地产，甚至向人民法院提起诉讼。通过强制出售达到受偿的目的。这个处置价格不是在客观合理的市场背景下形成的，买卖双方处于不平等的地位，该市场类型于企业破产时清算市场。

　　（四）价格评估的原则不同。

　　对市场价格的评估实际上是模拟市场价格的形成过程，遵循房地产价格形成的供求原则、最高最佳使用原则、预期原则、替代原则等。而房地产抵押价格评估要体现安全原则，要求抵押物在整个抵押期内都能起到担保作用。

　　四、房地产抵押估价中几种常用方法时应注意的问题

　　房地产抵押估价中常用的方法主要有三种：市场比较法、成本法和收益法。

　　下面分别介绍这三种方法的适用范围及应用时应注意的问题。

　　（一）市场比较法。

　　市场比较法是将待估对象房地产与交易实例房地产加以比较对照，以交易实例房地产的己知价格为基础，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产真实、客观、合理的价格的一种估价方法。其理论依据是房地产交易中替代原理。在抵押贷款中，由于抵押物变现的难易直接影响到贷款的安全系数，因此，在确定抵押物价值时，更应考虑它的变现性，评估抵押物价格应充分建立在市场因素上，一般在房地产市场较发达的地区，抵押房地产评估的首选方法应该是市场比较法，它正是建立在市场因素上充分考虑房地产市场特征与交易情况的一种常用方法，因而应用市场分析法评估的结果更能准确反映现实情况，便于变现。在应用市场比较法时，应做好：

　　1、广泛搜集交易实例，把评估工作与房地产中介信息服务工作紧密结合起来，认真搜集市场交易资料。再者，应注意可比实例应是与待估房地产为同一类别，在同一区域，由于处置房地产抵押属强制性出售，通常时间比较紧迫，而某些类型的房地产抵押又仅面临特定的购买者，所以不同区域、不同类别的房地产具有不同的变现能力，其价格自然不同。

　　2、掌握整个社会经济形势，分析本地区各类用途房地产市场供需状况，以便对各因素能进行客观、科学的修正，最大限度地符合市场行情。

　　3、掌握城市规划及城市发展情况。对评估对象在评估的日后在环境、交通等方面可能出现的变化要充分考虑，但一般不考虑抵押物将来增值的可能，而要特别注意其减价的可能。我们对抵押物的估价不能因行情上扬而调高估价，但对未来下跌的可能要予考虑，可适当调低估价额。

　　4、以市场比较法评估房地产抵押时还必须注意到年期修正问题。市场比较法是由欧美引入我国的，但在引入应用时，常常忽视了我国的土地制度与欧美诸国的差异，即欧美的市场比较法是建立在土地私有制这一基础上，土地使用权不存在使用年限问题，而我国实行土地使用权有偿、有期限使用。如果运用市场比较法时仍只采用基本操作步骤而没有进行必要的年期修正，那么评估价可能与实际情况相矛盾。

　　（二）收益还原法。

　　当抵押房地产不具有市场比较法评估条件时，如有收益或潜在收益，可用收益还原法评估。但对于在建工程为了遵守保守原则不可采用此种方法。

　　收益还原法是运用适当资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产的一种估价方法。它是基于预期原理，即未来收益权利的现时价值。收益还原法中的纯收益与还原利率，求取时均需具备各种准确的参数。若对某些参数不能确定时，应尽可能放弃用收益还原法。且由于利率、通货膨胀、经济周期性变化对房地产的影响，加之目前我国房地产经营受许多非市场因素的影响较大，缺乏市场真实性，起伏不稳，与公式成立的假定情况相距甚远，特别在考虑抵押期限情况下，对未来市场预测就带有更大的不可知性，因此在进行房地产抵押评估时应慎用收益法。

　　（三）成本估价法。

　　一般在建工程抵押贷款大多采用成本法，因为在建工程只对特定需求者有吸引力，故变现较难，所以对其价值的确定要体现保守原则，只能以其所需的必要成本为依据。但现实生活中房地产价格多取决于其效用，而非花费的成本，也就是说房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高，因而在房地产抵押价格评估中较少采用成本法。运用成本法应注意以下几点：

　　1、考虑房地相关性原则。成本法是遵循房地分离评估的原则的，即分别评估建筑物与土地的重置成本，再将两种相加就得到成本估价法所估计的市场价格，但由于建筑物与基地共同创造了房地产的价值和使用价值。虽分离估价，其间依然存在着不可分割的相关性，凭借基地条件分析更可以肯定建筑物价值存在的理由。所以在运用成本法进行评估时，既要遵守分离评估原则，又要注意考虑房地之间的相关性。

　　2、运用成本法时应采用重置成本法。成本法评估并非对房地产成本的简单审计，而是根据房地产生产费用的替代原理推算该房地产的现值。有人以预决算书或财务报表求算在建工程的价值，这是不可取的，因为这只是反映了在建工程的实际和历史的投资成本，但却不能反映在建工程的社会平均的和现实的成本，而抵押价值的实现却是以社会平均现值为基础，超量的投资并不能带来超额的回报。因此在估价时应当采用重置成本法。

　　3、在建工程分割抵押时应注意进行修正。不同楼层、不同用途部分的在建工程造价可以是一致的，但由于楼面地价、建筑分摊等是不同的，其市场价值却是不同的。因此在以整个在建工程向同一抵押权人抵押时直接运用重置成本法是可行的，但是将在建工程分割抵押而要求分割评估时，应注意楼面地价与建筑分摊方面的修正。

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