2015房地产估价师《经营与管理》复习指南（8）

　　一、估价在房地产抵押中的现实意义

　　（一）估价是房地产抵押贷款中必不可少的环节。

　　由于当前的房地产价格呈现为一种多层次、多元化的状态，从福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈现一个系列；从优惠政策的经济适用房到一般商品房、高楼商品房、外销房等不同价格水准，呈现一个系列：从城镇建筑地块近似无偿使用到土地使用权有偿有限期出让，批租价格又呈现了很大的落差，因此房地产价值不易被人所识别，对它的认定就需要借助于专业机构采取科学的方法进行估价，从诸多的价格形态中寻找一个“标准价”，为房地产抵押贷款提供准绳，由此可见，在绝大多数情况下，估价就成为房地产抵押贷款中必不可少的环节。

　　（二）合理估价可保障各方面的合法权益。

　　抵押房地产价格评估关系到各方面的切身利益。房地产价格评估的基本目标之一就是切实保障相关当事人包括有直接或间接关系的抵押人、抵押权人、担保人、国家。房地产抵押价格评估应站在 “公正”的立场，以法律、法规和有关标准为依据，不偏袒任何一方。对抵押人而言，正确的房地产抵押价格评估能够公正合理地确定其能够取得贷款的额度，保护其应有的权利，更好地从抵押贷款中获得帮助；对抵押权人而言，正确的房地产抵押价格评估能够更好地为金融机构准确地确定抵押物担保债权的范围，降低抵押物处置风险，从而很大程度上保证了贷款的安全；对担保人而言，正确的房地产抵押价格评估能够使他更乐意于参与此项业务，这样可以更好地促进其业务的扩大，增加利润收入：对国家而言，正确的房地产抵押价格评估有利于房地产金融业务良性循环和相关金融服务的扩大，促使房地产金融业的发展。也可较好的防止发生类似于日本和东南亚的金融危机。另外，国家增加了投资，将存量资产转化为流动资金，存量资产搞活了。

　　（三）正确的估价能使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一。

　　银行在开展房地产抵押业务中，安全性原则与盈利性原则一般被认为是互相矛盾的。因为，从安全性角度出发，遵循保守原则，银行应降低贷款比例以防范风险，但又会影响银行的资产盈利性；而从盈利性角度出发，应扩大银行贷款范围，放宽贷款条件，扩大贷款比例，但又会导致银行经营风险水平的提高。银行根据风险调整系数来发放贷款，是把抵押物的安全性仅体现在对其市场价格的一定折扣比例上。但房地产抵押物能在多大程度上对债权起到担保作用，还应体现在其未来的变现能力上。房地产商品是不动产，它的物质形态受其原有状态所限制，且经过一个较大的抵押期限，市场状况会发生很大变化，因而其价格也会随之发生变化。因此，如能在抵押贷款前进行正确的估价，使抵押贷款的办理基于抵押房地产的恰当评估值上，就能使银行资产较好地得到保全，又确保了银行利润，使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一。

　　二、房地产抵押估价的特殊性

　　（一）房地产抵押贷款行为的贷款的特殊性。

　　房地产抵押贷款虽是房地产交易的一种，但它具有自身的特点：

　　1、在抵押期间，抵押人不转移房地产占有方式。

　　房地产抵押的目的是为债务人如期履行债务提供担保，其特点是抵押人不转移房地产的占有。就抵押权人而言，设定抵押权的根本目的在于为债务人如期履行债务提供物质担保，而不是取得抵押物或变卖抵押物；就抵押人而言设定抵押权的根本目的也是为如期履行债务提供物质担保，转移的是抵押权而不是抵押物。只是在抵押期满，抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法变卖抵押物优先受偿，所以履行债务提供担保是房地产抵押的目的，不转移房地产占有方式是房地产抵押的一个特点，不同于房地产交易之处。

　　2、抵押房地产产权在抵押期间具有未来的不确实性。

　　因为在抵押期间，抵押人能否按抵押合同偿还债务尚不清楚。如果抵押人到期不履行债务，抵押权人将依法处分抵押房地产，但如果抵押人到期偿还了债务，则将收回抵押房地产的处分权。

　　3、房地产抵押权能的特殊性。

　　房地产抵押权是一种处分权，它不以利用标的物实体为目的，它能给抵押权人带来的经济利益实际上是一种经济补偿，国家建设部《城市房地产抵押管理方法》第四十七条规定，处分房地产应支付的费用及应缴纳的税金，要优于抵押权人的受偿权。由此可见，抵押权人还不能够得到处分抵押房地产的全部价款，而只有优先受偿权。

　　4、房地合一性。

　　房地产包括房产和地产，这三个概念是从经济的角度对房地产资产形式所作的分类。商品经济中，房地产代表着房屋建筑的经济价值，地产代表着土地的经济价值，由于房屋土地在物质属性上具有连带关系，致使这两种资产形成也有紧密的连带关系。因此，房屋不能单独进行抵押，需以整个房地产作抵押。

　　（二）房地产抵押估价基本事项的特殊性。1、估价目的的特殊性。

　　在房地产的基本事项中，估价目的是最重要的因素，其它各项基本事项旨受其制约。因此，在房地产抵押估价时，首先应知道估价目的。估价来源于对各种估价的需要，而估价结果就是要满足抵押贷款这一经济活动的需要，这个满足就体现在能确保债权的全部收回。从这可知，房地产抵押估价目的是确定作为抵押的房地产的可担保价值，从而确定贷款额。

　　2、估计对象的合法性。

　　从估价目的出发，房地产抵押估价对象是抵押人为获得贷款而作的抵押的房地产，因此要求作为估价对象的房地产必须合法，即房地产抵押评估必须是抵押人的合法拥有，产权的确无争议的，而且符合有关法律法规标的物的设定范围，房地产评估机构才能进行评估。凡国家法律规定不得设为抵押的房地产自然不能作为抵押估价的对象。

　　3、抵押价格的内涵。

　　就权利状态而言，房地产抵押估价对象的权利状态是抵押权，因此房地产抵押估价所要得到的估价额，其价格类型为抵押权的价格。按照房地产价格的基本原理，一项房地产权利的价格是由该项权利能给其持有人所带来的经济收益，实际上是一种经济补偿，即当抵押人不能按约偿还债务时，抵押物经拍卖所得价款中实际可用于清偿抵押贷款债务的部分。这就使得抵押权价格内涵较为复杂。首先，抵押物的拍卖由于展示时间的限制，交易情况显然不同于正常的房地产市场交易，其价格通常低于正常市场价格。所以可认为抵押物的拍卖价格是一种类似于企业破产的清算价格。其次，抵押房地产的拍卖价格，是抵押房地产的资产总额价格，它的价值实体包含两个部分：所有者权益和负债。抵押权是依据所有权来设定的。故而只能从抵押房地产的所有者权益部分得到清偿，因此抵押房地产的负债（如欠付的工程款）应从抵押房地产清算价格中扣除。

　　另外，抵押房地产的拍卖过程中要发生拍卖费用，须交纳税金，这些项目因不能用于清偿债务而应从拍卖价款中扣除。所以抵押权价格的内涵可表述为：抵押权价格=抵押物的清算价格。抵押物负债总额一税金一拍卖费用。

　　4、估价时点的确定。

　　房地产抵押估价的估价时点应为抵押权交割时点，这个时点通常不会距提出抵押估价要求的时点太远，所以一般情况下可以以估价人员对抵押房地产进行现场查勘的时点为估价时点。

　　房地产抵押的清算价格对应于抵押房地产拍卖的时点，这一点如何来确定呢？一般的抵押贷款是一次性还款，贷款期一般在半年至三年的时间，这时可将拍卖时点定在贷款银行所要求的还款日上。从法律角度讲，在还款期内任何时候只要债务人不能按约还款，银行即可要求处分抵押物。在还款期的不同时点，拍卖价格不尽相同即使还款期内房地产抵押价格稳定不变，不同时点的拍卖价格折现为估价时点的价值也不同。以担保的目的而言，显然只能以还款期内预期变现价格现值最低值为担保依据。还款期内预期拍卖价格现值最低值可能出现的时点为两点，一是还款期内预期价格走势的最低点。二是还款期的终点（因其贴现期最长）在开发项目抵押贷款中，还款期的终点也通常是现实中银行要求处分抵押物的时点，因此实务操作中应取两点中现值较低的一点为拍卖时点。

　　抵押物负债总额对应的时点应为抵押交割的时点，这样才使交割时抵押权价格能客观反映房地产抵押的价值。如前所述，抵押权交割的时点即为估价时点，可以估价人员现场勘察时点为准。拍卖费用和有关税费都是发生在抵押房地产拍卖时点，一般这两种费用在抵押权交割时点与拍卖时点变动不会太大，故可直接采用抵押权交割时点的值。

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