2015年房地产估价师基本制度与政策备考讲义资料（7）

　　1.2.5 政策影响性政策影响性，是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会 经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措 施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关 系。而房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的 影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的 市场价值、进而对房地产投资产生影响。

　　1.2.6 专业管理依赖性专业管理依赖性，是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产 开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营 销、项目融资等方面具有管理经验和能力。房地产置业投资，也需要投资者考虑 租客、租约、维护维修、安全保障等问题，即便置业投资者委托了专业物业资产 管理公司，也要有能力审查批准物业管理公司的管理计划，与物业管理公司一起 制定有关的经营管理策略和指导原则。此外，房地产投资还需要估价师、会计 师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。

　　1.2.7 相互影响性相互影响性，是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施 和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著 地提高附近房地产的价值。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅 升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经 验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产 商或投机者，都获得了巨大的成功。

　　1.3.3.3 购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达 资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、 韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持 证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅 速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具 的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。

　　住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等发达 资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、 韩国、马来西亚、香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持 证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房市场住房金融服务的迅 速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟，作为大众投资工具 的住房抵押支持证券，不久将出现在中国的投资市场上。

　　所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权 转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融 风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。主 要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的 公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、 计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接 地获取房地产投资的收益。

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