房地产估价师考试《制度与政策》数学知识六

　　（一）时间数字

　　1、房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

　　2、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年

　　3、耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

　　4、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

　　5、为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

　　（1）1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。（2）1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

　　（3）对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

　　6、契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

　　7、企业所得税是对企业在一定期间（通常为1年）内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

　　8、纳税人可以分期确定的经营收入按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的，可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。

　　9、企业所得实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

　　10、对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的年度起，第1年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀有金属、贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。

　　11、外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15日内向当地税务机关预缴；年度终了后5个月内汇算清缴，多退少补。

　　12、为减轻个人买卖普通住房的税费负担，从1999年8月1日起，对个人购买并居住超过1年的普通住房，销售时免征营业税，个人购买并居住不足1年的普通住房，销售时营业税按销售价减去购入价原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

　　13、对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以税，具体办法为：个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　（二）人民币数字

　　1、土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。

　　2、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过l0万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。

　　3、耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；②人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1．6元至8元；③人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1．3元至6．5元；④人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。

　　4、为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊，保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额。上海市9.0元；北京市8.0元；天津市7.0元；重庆市4.5元；浙江（含宁波市）、福建、江苏、广东（含广州市）4省各6.0元；湖北（含武汉市）、湖南、辽宁（含沈阳、大连市）3省各5.0元；河北、山东（含青岛市）、江西、安徽、河南、四川6省各4.元；广西、陕西（含西安市）、贵州、云南4省、自治区各4.0元；山西、黑龙江（含哈尔滨市）、吉林3省各3.5元；甘肃、宁夏、内蒙古、青海、新疆5省、自治区各2.5元。

　　（三）百分数及分数数字

　　1、加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10％，加二成等于加正税的20％，依此类推。

　　2、对于非出租的房产，以房产原值一次减除10—30％后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　3、房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1．2％；按房产租金收入计征的，税率为12％

　　4、考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30％；经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

　　5、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用耕地占用税税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％。

　　6、一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10％以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15％。

　　7、土地增值税实行四级超额累进税率：

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

　　（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；

　　 （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％：

　　（4）增值额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％。

　　8、为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额＝土地增值额X30％；土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额＝土地增值额X40％－扣除项目X5％；土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，应纳税额＝土地增值额X 50％－扣除项目X15％；土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额＝土地增值额X 60％－扣除项目金额× 35％。

　　9、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

　　10、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额来超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值

　　税；增值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税。

　　11、契税的税率为3％一5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前面规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　12、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、5％、10％、15％、30％五个档次。对经济适用房，不论是房地产开发企业还是其他企事业单位投资建设，一律按零税率项目对待。

　　13、营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5％。

　　14、城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。

　　15、 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。

　　16、企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33％；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18％和27％两种。年应纳税所得额在3万元以下（含3万元）的减按18％的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至l0万元以下（含10万元）的，减按27％的税率征收。

　　17、外商投资企业和外国企业所得税实行30％的比例税率，另按应纳税所得额征收3％的地方所得税。

　　18、设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15％的税率征收企业所得税。

　　19、设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，减按24％的税率征收企业所得税。

　　20、从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15％至30％的企业所得税。

　　21、对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40％税款，国务院另有优惠规定的，依照国务院的规定办理；再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。

　　22、外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际联系的，都应当缴纳20％的所得税。

　　23、对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10％的税率征收所得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。

　　24、对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，印花税采用比例税率。税率共分5档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。

　　25、自2001年1月1日起，房屋租赁税收按以下规定执行：对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4％的税率征收。对个人出租房屋所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

　　26、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10％确定。土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。

　　（四）分项数字

　　1、课税对象是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象的性质不同，全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

　　2、按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。

　　（五）倍数数字

　　1、对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定耕地占用税税额2倍以下的耕地占用税。

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