房地产估价师《案例与分析》备考资料（13）

　　具体分项核算如下：

　　1 .项目全部建成后的市场价格：

　　根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象— XX 大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定 XX 大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将 XX 大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：

　　酒店 （ 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 ）

　　建筑面积 93584.80 ㎡

　　场：建筑面积 7763.46 ㎡

　　写字楼：

　　A 座 （ 智能型 ） 建筑面积 9910.64 ㎡

　　B 座 （ 半智能型 ） 建筑面积 29016.44 ㎡

　　1.1 关于 XX 大厦酒店部分的评估

　　XX 大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。

　　收益法又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限 （ 经济收益年限 ） 内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率 （ 折现率 ） 将估价对象在未来可使用年限 （ 经济收益年限 ） 内各年的净收益折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。

　　采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：

　　a.估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。

　　b.估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。

　　c.估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、管理费用、税金及附加费以及经营者利润等。

　　d.计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。

　　e.确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。

　　f. 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。

　　g.选择报酬资本化法公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限 （ 有限年 ） 内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：

　　V = A / Y 「 l — 1 / （1+Y）n 」公式中

　　V —— XX 大厦酒店部分房地产价格；

　　A ——年净收益；

　　Y ——报酬率；

　　n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。

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