房地产估价师考试相关知识要点解析（11）

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　　§13-2 拍卖规则

　　一、价高者得原则熟悉

　　约束竞买人、拍卖人和委托人。

　　二、保留价原则熟悉

　　（一）保留价规则的含义

　　1、含义：保留价是确认拍卖成交的最低价格；

　　2、事先商定保留价，一经确定不得随意更改；

　　3、保留价并非是拍卖的必备条件：可以有，可以没有；没有的不得收回；

　　4、保留价是权利义务的制衡点：防止利益过分倾斜，平衡点。古玩、艺术品不能价太低

　　（二）保留价的确定、保密、公开与更改

　　1、确定：委托人拥有保留价的确定权，评估价由委托人认可才能转为保留价。

　　国有房地产，根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。

　　2、保密：保留价通常保密，也可以公开；

　　3、更改：委托人拥有保留价的修改权，开拍前1~2天通知；

　　4、当最高应价低于保留价时，无效。所以说，保留价是防止利益过分倾斜

　　三、瑕疵请求权原则熟悉

　　1、含义：竞买人事先有权知道应该知道的拍品缺陷；

　　瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷；

　　2、瑕疵请求权是买受人相对于委托人、拍卖人的权利；

　　3、瑕疵请求权规则的原理：过错责任理论、担保责任理论；委托人和拍卖人明知不说，就是做错了，应该承担责任；委托人和拍卖人应该担保不存在应当告知而没告知的瑕疵。

　　4、效力：A．谁知晓，谁负责；委托人可能对告知与瑕疵负最终责任；东西是委托人的

　　B．拍卖人先行负责：拍卖人承担责任后，再向委托人追偿。

　　除非委托人、拍卖人能证明自己有正当理由对抗瑕疵请求权外、买受人的过错过失外。

　　四、禁止参与熟悉

　　委托人、拍卖人及工作人员均不得参与竞买；也不得委托他人代为竞买。与公正原则一致

　　[多选题] 08年考题

　　下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（ CDE ）。
　　A．拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
　　B．如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
　　C．委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
　　D．承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
　　E．即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

　　[判断题]09年考题

　　相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。（√ ）

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发布：2007-07-11 11:43 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]