2015房地产估价师《相关知识》讲义（4）

　　第五节 城市居住区规划

　　一、居住区及规划布置 了解

　　1、居住区的划分：居住区、居住小区、居住组团。

　　居住区　居住小区　居住组团　人口数量　3~5万人　1~1.5万人　1~3千人　户数　1~1.6万户　3~5千户　300~1000户　设施　一整套较完整的……　一套能满足的……　配套有基层设施　

　　2、居住区规划布局形式：4种

　　⑴居住区-居住小区-居住组团：三级结构

　　⑵居住区-居住组团：二级结构

　　⑶居住小区-居住组团：二级结构

　　⑷独立式组团

　　三、居住区的用地构成和规模 熟悉

　　（一）用地构成 4类

　　1、住宅用地：住宅基底占地及前后左右一些空地；

　　2、公共服务设施用地：包括专用地中的通路、场地和绿地等；

　　3、道路用地：包括小广场、停车场、回车场；

　　4、绿化用地：包括公园、小游园、组团绿地及块状、带状绿地等。

　　例题：某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.4，住宅及公共服务设施用地占50%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率为多少？35%

　　解： 100%＝15% 100%―50%―15%＝35%

　　（二）居住区的规模

　　1、影响因素：3条

　　⑴商业服务设施的经济性和合理的服务半径：居住区一般：800~1000米；

　　⑵城市道路：合理间距600~1000米，干道间用地35~100公顷；

　　⑶行政管理：街道居委会管辖5万人为宜，少则3万人左右。

　　2、结论：人口3~5万人，用地50~100公顷。

　　四、住宅及其用地的规划布置 熟悉

　　（一）住宅的类型及特点：表1-3

　　（二）住宅经济与用地经济的关系

主要因素　提高经济效益　1、住宅层数　4~6层时，每提高一层能降低造价　2、进深　11米以下有效。每增加1米，每公顷土地上增加建筑面积　3、长度　30~60米内，每提高10米，每公顷土地上增加面积　4、层高　每降低100毫米层高，降低造价，节约用地　5、平面系数（K）　每提高1%，投资减少1.4%　

　　1、住宅层数：楼越高，房屋造价越高。结构、材料、施工不同。多层，提高层数降低造价。

　　2、进深：长度一定，加大进深 进深11米以下时，每增加1米，增加面积有效。

　　3、长度：宽度一定，增加长度 30-60米时，每增加10米，增加面积有效。

　　4、层高：每降低100毫米，降低1%造价，节约2%用地。 不能太低

　　5、平面系数（K）：使用面积/建筑面积 不能太高

　　标准层 平面布置相同的住宅楼层。

　　五、公共建筑及其用地的规划布置 熟悉

　　（一）分类：2种；按使用性质、使用频率来划分。

　　（二）定额指标：2类；以每千居民为计算单位；民用建筑综合指标。

　　（三）规划布置：合理的服务半径：居住区级：800~1000米；

　　居住小区级：400~500米；

　　居住组团级：150~200米。

　　六、居住区道路的规划布置 熟悉

　　满足各种用途车辆通行要求。

　　分为4级：居住区：9米，20~30米；居住小区级：7米；居住组团级：4米；门前小路：3米。

　　七、居住区绿地的规划布置 熟悉

　　指标：人均绿地面积，㎡/人；绿化覆盖率。

　　八、居住区规划的技术经济分析 掌握

　　1、用地面积平衡表的作用：3点

　　2、指标计算：定义、区别、单位。

　　单选题：在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400㎡，住宅总建筑面积1400㎡，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（ B ）。05考题
　　A．28.60%
　　B．35.00%
　　C．40.00%
　　D．50.00%

　　解：住宅用地面积＝住宅总建筑面积÷容积率＝1400÷1.4＝1000（㎡）

　　住宅建筑净密度＝住宅建筑基底面积÷住宅用地面积＝400÷1000＝0.4

　　单选题：某居住区住宅用地面积17.8h㎡，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900㎡、21600㎡，16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、14040㎡，20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、8640㎡，则该居住区住宅平均层数为（ B ）层。06考题
　　A．7.9
　　B：11.9
　　C．12.1
　　D．19.0

　　解：21600×6＋14040×16＋8640×20÷900×6＋1080×16＋1080×20＝11.9（层）

　　总建筑面积÷基底总面积

 泛普软件-工程项目管理系统整理

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通