2015房地产估价师《经营与管理》讲义（7）
1.2 相关问题分析
物业估价
直接资本化法
准备金（大修基金）
准备金用于支付物业经营过程中的资本性支出
保存在一个名为有息银行贷款的账目下
其利息用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用
可以按有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比提取
保证金基金（租户缴纳的租赁保证金）
保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入
所得税
按利润的25%缴纳企业所复得税
2．收益性物业管理中的经营费用
人工费
公共设施设备日常运行、维修及保养费
维修和保养费
室内装修费
生活用水和污水排放
能源费
康乐设施费
杂项费用
绿化养护费
清洁卫生费
保安费用
办公费
固定资产折旧费－通常按5年计折旧
不可预见费－前7项费用之和的5%
保险费
火险
火险附加险
全损险
锅炉保险
财产毁损责任保险
租金损失保险
职工信用保险
业主和租户责任保险
交通工具保险
物业服务免费项目管理系统费和利润
以有效毛租金收入作为基数的百分比
如有效毛租金收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的一个最低值
法定税费
指营业税及附加，5.5%
物业服务收费分为包干制和酬金制两种形式
包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税率和物业服务企业利润三部分
酬金制物业服务费用的构成包括物业服务支出和酬金两部分
包干制中，营业税及附加的征收基数是物业服务成本
酬金制中，营业税及附加的征收基数是酬金
所以酬金制中营业税及附加负税负担小，政府鼓励采用酬金制
房产税
按房产原值的1.2%
按租金收入的12%
【2008年真题】
目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（ ）
【答案】X
【解析】政府鼓励采用酬金制。
3．收益性物业管理中的预算
年度运营预算
资本支出预算
物业大规模的维修或更新改造，是业主向物业再次进行资本投入的过程，称为资本支出
一般通过建立准备金基金制度解决
长期预算
4．收益性物业财务收支报告
是物业公司向业主提供的财务报告
主要内容
租金清单
每一个出租单元的分类账
经营概况介绍
经营情况分析报告
泛普软件-工程项目管理系统整理
更多推荐：
·2015年房地产估价师考试报名时间公布
·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招
·2015年房地产估价师教材变化 >>
·2015年房地产估价师辅导课程开通
- 12015年房估理论与方法每日一练8.30
- 2商品房交付使用
- 32015年房地产估价师《经营与管理》每日一练（11.21）
- 42015年房估经营与管理每日一练10.11
- 5商业地产管理系统在企业成功经营的所需的基本素质
- 6福建2008年度全国房地产估价师执业资格考试报考条件
- 7商业地产管理软件方法与措施主要有哪些？
- 82015房地产估价师《相关知识》复习资料（14）
- 92015年房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义37
- 10房地产估价师考试《理论与方法》重难点（19）
- 11二手房交易后学会在装修过程中节约成本
- 12房地产估价师经营与管理课程讲义（4）
- 13买二手房，四招智斗卖方
- 14房地产行政法规有哪些
- 152015年房地产估价相关知识每日一练8.8
- 16青岛二手房上周成交量522套
- 1780后买二手房婚房应先选地段再选户型
- 18长春市2015年房地产估价师考试报考条件
- 192015年宁夏房地产估价师考试报名条件
- 20二手房交易已成了房产交易的主流
- 21公共租赁房申请的条件
- 22土地登记制度依据
- 23二手房主报价
- 242015年房地产估价师《理论与方法》每日一练（11.27）
- 252015年内蒙古房地产估价师考试报名条件
- 262015年房地产估价师《理论与方法》每日一练（1.14）
- 272015年房地产估价相关知识每日一练9.12
- 28关于印发《中国土地估价师协会团体会员会籍管理办法》的通知
- 292015房地产估价师《相关知识》复习资料（16）
- 302015房地产估价师《案例与分析》复习指导（3）
成都公司：成都市成华区建设南路160号1层9号
重庆公司：重庆市江北区红旗河沟华创商务大厦18楼
