2015房地产估价师《经营与管理》讲义（6）

　　第五节 物业管理费用的测算与财务报告

　　1．收益性物业经营状况的评估

　　1.1 相关专业术语

　　潜在毛租金收入

　　潜在毛租金收入＝全部可出租面积×最大可能租金水平

　　空置和收租损失

　　空置虽然减少租金，但不是损失

　　其他收入

　　一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也列入其他收入中

　　有效毛收入

　　有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入

　　经营费用

　　包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的成本、保险费、房产税和法律费用

　　注意抵押贷款还本付息额不属于经营费用

　　净经营收入

　　净经营收入＝有效毛收入－经营费用

　　抵押贷款还本付息

　　抵押贷款还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益价值中

　　现金流

　　税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息

　　税后现金流＝税前现金流－准备金－所得税

　　【2009年真题】

　　收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】称为潜在毛收入

　　【2009年真题】

　　某收益性物业的潜在毛租金收入未30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。
　　A．22.0
　　B．24.0
　　C．25.6
　　D．26.0

　　【答案】D

　　【解析】有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝30×80%+2＝26

　　【2008年真题】

　　下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。
　　A．税前现金流=有效毛收入一经营费用
　　B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息
　　C．税后现金流=税前现金流一所得税
　　D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税

　　【答案】D

　　【解析】税前现金流＝净经营收入－抵押贷款还本付息

　　【2008年真题】

　　不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
　　A．抵押贷款利息
　　B．公共设施维修费
　　C．房产税
　　D．物业保险费

　　【答案】A

　　【2007年真题】

　　某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（ ）万元。
　　A．330
　　B．450
　　C．650
　　D．700

　　【答案】C

　　【解析】净经营收入＝有效毛收入－经营费用＝1000-1000×5%-1000×30%=650

　　注意：贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。

　　【2006年真题】

　　下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
　　A．保险费
　　B．房产税
　　C．法律费
　　D．贷款利息

　　【答案】D
　　【解析】抵押贷款还本付息不属于经营费用。

　　【2006年真题】

　　某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。
　　A．16
　　B．18
　　C．20
　　D．22

　　【答案】B
　　【解析】有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入=20-20×20%+2=18

　　【2006年真题】

　　收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（ ）

　　【答案】x
　　【解析】抵押贷款还本付息不属于经营费用。

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