2015房地产估价师《经营与管理》讲义（5）

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　　2．零售商业物业租户的选择

　　声誉

　　财务能力

　　组合与位置分配

　　需要的服务

　　3．零售商业物业的租金

　　基础租金（类比相当于基本工资）

　　又称最低租金，是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入

　　百分比租金（类比相当于绩效工资）

　　在基础租金之外收取的，以零售商业物业的经营成果为基数计算百分比的租金

　　确定平衡点，仅对超出某一营业额以外的部分收取超额百分比租金

　　没有统一的百分比标准，随经营的商品种类和经营方式不同有很大的差异

　　代收代缴费用和净租约

　　种类

　　毛租：物业运营费用包括在租金中，由业主支付

　　净租：物业经营费用由租户直接支付，租金仅指房屋的租金

　　净租的形式（三种）

　　租户仅按比例分摊与物业有关的税项

　　租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

　　所有的经营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等，都由租户直接支付，而业主只负责建筑物结构部分的维修费用

　　租金的调整

　　租期长需调整

　　调整方式与写字楼同

　　租金调整仅针对基本租金，经营费用每五年或一年调整一次

　　【2007年真题】

　　下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。
　　A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
　　B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
　　C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
　　D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

　　【答案】D

　　【2007年真题】

　　零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（）

　　【答案】√

　　【2005年真题】

　　某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。
　　A．13.2
　　B．15.9
　　C．19.5
　　D．20.4

　　【答案】B
　　【解析】15＋30×3%＝15.9（万元）

　　4．零售商业物业的租约

　　关于每一独立承租单元的用途

　　限制经营内容相似的租户

　　限制租户在一定地域范围内重复设店

　　营业时间

　　公用面积的维护

　　广告、标志和图形

　　折让优惠

　　其他条款

　　5．零售商业物业的其他管理工作

　　对物业的硬件设施和整个物业财务进行有效管理

　　进行整个物业的市场宣传与促销活动，并协助物业内每一个租户进行市场推广工作

　　物业服务企业统一与保安公司签订合同

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发布：2007-07-11 11:44 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]