2015房地产估价师《经营与管理》讲义（2）

　　4．写字楼租金的确定（考虑三方面的因素）

　　4.1 计算可出租或可使用面积

　　三个面积

　　建筑面积

　　可出租面积：出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积

　　出租单元内建筑面积：单元内使用面积＋外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半

　　一个系数

　　可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U）

　　租金的计算

　　实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积而乘以R/U系数

　　【2005年真题】

　　某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万㎡．
　　A．5.2
　　B．6.4
　　C．6.8
　　D．7.6

　　【答案】 A

　　【解析】可出租面积＝出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积

　　出租单元内建筑面积＝可出租面积－分摊的公用面积＝总建筑面积×可出租面积系数－总建筑面积×公用建筑面积系数＝8×（80%－15%）＝5.2

　　4.2 基础租金与市场租金

　　基础租金：根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的租金

　　市场租金：根据市场供求关系决定的租金水平

　　基础租金高于市场租金，要降低经营费用

　　在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金

　　4.3 出租单元的面积规划和室内装修

　　标准化的装修，一般由业主提供

　　其他装修视市场条件和入住率水平确定（四种选择）

　　由业主支付

　　由租户支付

　　为主和租户分担

　　业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）

　　【2009年真题】

　　在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
　　A．业主
　　B．承租人
　　C．物业服务企业
　　D．业主、承租人和物业服务企业共同

　　【答案】A

　　【2008年真题】

　　物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。
　　A．可出租面积
　　B．基础租金
　　C．室内装修
　　D．客户类型
　　E．出租单元面积规划

　　【答案】ABCE
　　【解析】租金确定的三方面因素，考大标题。

　　【2008年真题】

　　下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。
　　A．基础租金是租户能接受的最低租金
　　B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
　　C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
　　D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

　　【答案】D

　　【2005年真题】

　　下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
　　A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
　　B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
　　C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
　　D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
　　E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　【答案】ABD

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