房地产估价师《经营与管理》重点要点（16）

　　第四节 房地产开发项目投资与收入估算

　　【本节内容框架】

　　1．投资估算

　　2．资金使用计划

　　3．收入估算

　　4．资金筹措

　　1.投资估算

　　1.1 土地费用

　　划拨或征收土地－征地拆迁费

　　出让土地－出让地价款

　　转让土地－土地转让费

　　租用土地－土地租用费

　　股东投资入股土地－投资折价

　　1.2 勘察设计和前期工程费

　　前期规划、设计－为建安工程费的3%

　　可行性研究－项目总投资的1%～3%

　　水文地质勘测－设计概算的0.5%

　　三通一平等土地开发工程费支出－可按实际工作量参照计费标准估算

　　1.3 房屋开发费

　　建筑安装工程费

　　建筑工程费用

　　设备采购费用

　　安装工程费用

　　基础设施建设费

　　是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用

　　一般按实际工程量估算

　　公共配套设施建设费

　　是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用

　　一般按规划指标和实际工程量估算

　　【重点】房屋开发费用估算方法

　　单元估算法－如每间客房单价

　　单位指标估算法－如土建、安装每平米造价

　　工程量近似匡算法－类似于工程概预算

　　概算指标法－每平方米造价指标

　　【2009年真题】

　　某宾馆开房项目共有150间客房，平均每件客房的面积为40㎡.总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。
　　A．1800
　　B．2040
　　C．2100
　　D．2380

　　【答案】C
　　【解析】以单位为单位，不是按平米，14*150＝2100（万元）

　　【2009年真题】

　　基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（ ）

　　【答案】X
　　【解析】表述的是公共配套设施建设费。

　　【2008年真题】

　　房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用．
　　A．黄线
　　B．紫线
　　C．蓝线
　　D．红线

　　【答案】D

　　【解析】结合《基础制度与政策》中讲到的四线。

　　【2007年真题】

　　房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）

　　【答案】√

　　【2007年真题】

　　在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
　　A．单元估算法
　　B．单位指标估算法
　　C．概算指标法
　　D．工程量近似匡算法

　　【答案】A

　　【2006年真题】

　　在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。
　　A．建筑安装工程费
　　B．公共配套设施建设
　　C．土地费用
　　D．基础设施建设费

　　【答案】C
　　【解析】土地费用是与房屋开发费平行的概念。

　　【2005年真题】

　　在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（ ）。
　　A．单元估算法
　　B．单位指标估算法
　　C．概算指标法
　　D．工程量近似匡算法

　　【答案】C

　　【2005年真题】

　　在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
　　A．单元估算法
　　B．概预算定额法
　　C．工程最近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模拟法
　　E．单位指标估算法

　　【答案】ABCE
　　【解析】蒙特卡洛模拟法是不确定性分析的方法

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