2015房地产估价师《经营与管理》讲义精选(19)
第五节 清偿能力指标及其计算
1.利息
计息规定
假定借款发生当年均在年中支付
借款发生的当年,其利息按半年计息
以前年度的借款,按全年计息
公式
还本付息的方式(五种)
一次还本利息照付-每期只还利息不还本金,最后一期偿还本金和当期利息
等额还本利息照付-每期偿还等额的本金和相应的利息,总额每期减少
等额还本付息-每期还款相等,月供即此类
一次性偿付-到期一次性还本付息
气球贷-借款期内任意偿还本息,到期末全部还清
2.借款偿还期
概念
是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间
应用范围
置业投资
开发投资后出租或自营
判定标准
当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为项目有清偿能力
3.利息备付率
概念
指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润,与当期应付利息费用的比率
可按年计算,也可按整个借款期计算
公式
经济含义
表示使用项目利润偿付利息的保障倍数
判定标准
一般房地产投资项目,利息备付率应大于2
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