房地产估价师《经营与管理》课程讲义（2）

　　【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

　　起始　需求　供给　租金水平　租金上涨率　空置　第一阶段　A～B　增加　不变　上涨　未提及　下降　第二阶段　B~C　增加
需求与供给等速度增长　增长
供给与需求同速增长　上涨　提高　下降　第三阶段　C～D　增加
但需求增加速度低于供给增加速度　增长
供给增长速度快于需求增长速度　上涨　下降　提高　第四阶段　D～E　减少　高增长　下降　负数　提高　

　　【2008年真题】

　　在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）

　　【答案】对
　　【解析】自然周期的下降阶段，指的是第三第四阶段，第三阶段租金上涨趋势减缓，第四阶段租金绝对减少。

　　【2007年真题】

　　在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。
　　A．第一阶段
　　B．第二阶段
　　C．第三阶段
　　D．第四阶段

　　【答案】C

　　【解析】参见总结表。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，三或四阶段，而上升接近合同水平，就是快到到达中间的线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到最高空置率。

　　【2007年真题】

　　下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
　　A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
　　B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高
　　C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
　　D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
　　E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

　　【答案】ABD

　　【解析】C 供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；D 转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；E 租金和空置率非同向。

　　【2006年真题】

　　在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段
　　A．租金增长率上升
　　B．新增供给小于新增需求
　　C．新开工项目增加
　　D．租金增长率下降

　　【答案】D

　　【解析】空置率超过长期平均空置率的是第一四阶段，是横线下面的两阶段。BC第一阶段没有新增供给，主要是吸纳原有的供给剩余。一阶段租金增长率下降，四阶段租金下降。

　　【2005年真题】

　　在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ B ）
　　A．第一阶段
　　B．第二阶段
　　C．第三阶段
　　D．第四阶段

　　【答案】B
　　【解析】在合理空置率之下的是二三阶段，但阶段二的空置率在下降，而阶段三的空置率在上升。注意水平与方向是不同的。

　　【2005年真题】

　　根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。
　　A．第一阶段
　　B．第二阶段初期
　　C．第二阶段后期
　　D．第三阶段
　　E．第四阶段

　　【答案】BC
　　【解析】注意，租金上升与租金增长率上升是不同的，后者指上升速度加快

　　2.5 房地产市场的投资周期

　　第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目

　　第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场

　　第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目

　　【2005年真题】

　　（判断题）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加

　　【答案】×

　　【解析】第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目

　　2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系

　　投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期

　　【2008年真题】

　　下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
　　A．自然周期与投资周期同步变化
　　B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
　　C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
　　D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

　　【答案】D

　　【2006年真题】

　　房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）

　　【答案】×
　　【解析】投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期。

  泛普软件-工程项目管理系统整理

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通