房地产估价师《制度与政策》课程讲义（9）

　　10.4 其它

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理

　　应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

　　抵押合同签订后地上新增房屋的处理

　　新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿

　　土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用地使用权抵押的规定

　　实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途

　　抵押物灭失的处理

　　抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所犁赔偿金，应作为抵押财产

　　抵押权实现的时限

　　应在主债权诉讼时效期内行使抵押权

　　宽限期

　　法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期

　　强制执行

　　六个月宽限期满后，方可以强制执行

　　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出

　　强制迁出后被执行人居住问题的解决

　　可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供临时住房

　　其房屋品质、地段等可以不同地被执行人的原住房，面积按人均廉租住房面积标准确定

　　提供临时住房应当收取租金

　　租金标准双方协商

　　协商不成的由法院参照当地同类房屋租金标准确定，也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定

　　已经产生的租金，可以从房屋拍卖价中优先扣除

　　【2009年真题】综合分析题

　　2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8 000万元，其中在建工程拖欠工程款2 000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6 800万元。

　　5.该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。
　　A．0
　　B．6 000
　　C．6 475
　　D．8 000

　　【答案】
　　【解析】房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。8000－2000＝6000（万元）

　　6．人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。
　　A．人民法院
　　B．估价机构
　　C．拍卖师
　　D．开发商

　　【答案】A

　　7.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（ ）万元。
　　A．4 352
　　B．4 800
　　C．5 120
　　D．5 440

　　【答案】A
　　【解析】评估价6800万元，首次拍卖不低于80%，5440，再次拍卖，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352

　　8.如果拍卖最终应价为6 500万元，则该应价为（ ）。
　　A．无效应价
　　B．有效应价
　　C．可以成交的价格
　　D．不确定

　　【答案】BC

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