房地产估价师《制度与政策》课程讲义（8）

　　9. 房地产抵押的效力

　　抵押物的权属

　　抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制

　　抵押物的转让

　　抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部门归抵押人所有，不足由债务人清偿

　　抵押物价值减少时的处理

　　如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为

　　抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值，或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务

　　10. 房地产抵押权的实现

　　10.1 抵押权的实现

　　双方有协议的

　　可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿

　　协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权

　　双方未达成协议的

　　抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产

　　【2008年真题】
　　《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
　　A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
　　B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
　　C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
　　D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
　　E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

　　【答案】ACE
　　【解析】D不得约定将抵押物转移给抵押权人。

　　10.2 同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下

　　抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

　　顺序相同时，按照债权比例清偿

　　已登记的先于未登记的受偿

　　均未登记的，按照债权比例清偿

　　【2007年真题】
　　某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ）。
　　A．甲银行优先受偿
　　B．按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
　　C．乙银行优先受偿
　　D．按两家银行的债权比例受偿

　　【答案】A
　　【解析】抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。

　　10.3 对抵押物拍卖

　　拍卖保留价由人民法院确定

　　有评估的，参照评估价确定

　　无评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见

　　第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的80％，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的20％

　　抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

　　【2008年真题】
　　在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。
　　A．60-100
　　B．64-80
　　C．64-100
　　D．80-100

　　【答案】C
　　【解析】第一次拍卖时的保留价，不得低于评估价格或市价的80％，再次拍卖时，每次降低的数额不得超过前次保留价的20％。只确定了下限，不得低于某一价，没有确定上限。保留价的上限就是市场价或是评估价。

　　【2007年真题】
　　人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ ）确定。
　　A．房地产估价机构
　　B．人民法院
　　C．抵押权人
　　D．人民法院和房地产估价机构共同

　　【答案】B

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