2015年房地产估价师《制度与政策》资料（19）

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　　6.建设用地使用权的终止

　　因土地灭失而终止（标的物不存在）

　　因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了）

　　7.建设用地使用权出让合同

　　签订主体

　　市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　合同类型（三类）

　　成片土地使用权出让合同

　　项目用地（宗地）土地使用权出让合同

　　划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补佃土地使用权出让合同

　　7.1 合同的主要内容

　　合同（主体）

　　当事人的名称和住所

　　土地界址、面积等

　　建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

　　土地用途

　　使用期限

　　出让金等费用及其支付方式

　　解决争议的方法

　　附件

　　宗地平面界址图

　　出让宗地竖向界限

　　规划条件

　　7.2 合同的履行

　　闲置的处理

　　超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费

　　满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

　　用途改变

　　用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款（两部门批准）

　　未达到出让合同约定的开发条件

　　可要求用地单位支付违约金

　　违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例

　　计算违约金的基数是出让金

　　【典型例题】

　　下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（）。
　　A．出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发
　　B．城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动开发日期满两年未动工开发
　　C．开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
　　D．因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　【答案】C
　　【解析】A 非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部门的行为；D 自然灾害为不可抗力。

　　7.3 合同的解除（双方，均为60日）

　　土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿

　　出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿

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发布：2007-07-11 11:49 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]