2015年房地产估价师制度与政策讲义（6）

　　6.安置房屋的质量要求

　　安置房必须符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范

　　必须经竣工验收，取得工程质量合格证书

　　属住宅小区内的商品房的，还须通过有关部门进行的综合验收

　　7.特殊情况的拆迁补偿与安置

　　7.1 产权不明确房屋的补偿与安置

　　产权不明的情况

　　无权属证明

　　产权人下落不明

　　暂时无法确定产权的合法所有人

　　产权关系正在诉讼中

　　处理

　　办理证据保全

　　办理公证

　　对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用

　　7.2 抵押房屋的补偿、安置（四步）

　　一要认定抵押的有效性

　　必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。未进行抵押登记的视为无效抵押

　　二是应当及时通知抵押权人

　　三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可

　　四是不能解除抵押关系的，法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，按担保法律规定向抵押人进行追偿

　　7.3 公益事业房屋的补偿

　　公益事业房屋的认定（两个条件）

　　根据其服务对象，为大多数老百姓服务而非为特定人群服务，是共享性而非排他性

　　不以营利为目的

　　拆除时的处理

　　应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿

　　如进行货币补偿，通过评估确定其价格，一般采用成本法

　　7.4 临时建筑的补偿

　　概念

　　临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施

　　临时建筑都有规定的使用期限

　　补偿规定

　　超过批准期限的临时建筑拆除时不予补偿

　　未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

　　7.5 违章建筑的补偿

　　概念

　　违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物

　　判断一建筑是否属违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门确认，拆迁人或拆迁主管部门都没有权力认定

　　对违章建设的拆迁规定

　　对拆迁违章建筑不予补偿

　　对经城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿

　　【2007年真题】

　　建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定
　　A．房屋权属登记机关
　　B．县级以上人民政府
　　C．房屋拆迁管理部门
　　D．城市规划行政主管部门

　　【答案】D

　　【2007年真题】

　　在城市房屋拆迁补偿安置中（ ）
　　A．产权不明确的房屋不予补偿
　　B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
　　C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
　　D．未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿

　　【答案】D
　　【解析】A产权不明确的房屋可以拆行补偿，必须办理证据保全与公证；B抵押的房屋如补偿，必须直接付给被拆迁人，但必须经抵押权人认可。C未解除租赁关系的房屋，也必须补偿，但只能实行产权调换。

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