2015年房地产估价师制度与政策讲义（5）

　　第二节 城市房屋拆迁补偿与安置

　　1.拆迁补偿对象

　　拆迁补偿的对象是房屋的所有人，而不是使用人

　　所有人既包括公民，也包括法人

　　【2009年真题】

　　《声调房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】被拆迁人只包括房屋的所有人，不包括使用人。

　　2.拆迁补偿方式（两种方式）

　　货币补偿

　　拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人

　　货币补偿金额按房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格来确定

　　产权调换

　　拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

　　拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿

　　【2008年真题】

　　拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，必须进行货币补偿。

　　3.拆迁补偿标准

　　补偿的基本原则

　　等价有偿

　　具体办法

　　根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定

　　对于拆迁补偿款，免征个人所得税

　　以往的补偿标准的缺陷

　　以人为标准：使拆迁人承担本应由政府承担的社会保障责任，违背了民法的一般原则

　　以重置价结合成新原则确定价值量：使被拆迁人得到的仅是房屋的残存价值，未真实反映价值量

　　【重点】

　　拆迁房屋用途的确定

　　指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途

　　所有权证书未标明的，以产权档案中记录的用途为准

　　产权档案未记录的，以实际用途为准

　　实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据

　　拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋性质协商一致的，可按协商认可的房屋性质进行评估

　　装修的补偿标准

　　拆迁评估价中不包括装修的价值

　　装修价值主要由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定

　　评估时要实物、权益、区位以及附属设施综合考虑

　　【2006年真题】

　　城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）

　　【答案】√

　　【解析】对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。

　　4.产权调换房屋差价的结算

　　以被拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行进行差价结算，多退少补

　　产权调换与货币补偿一样遵循等价交换的原则

　　5.拆迁安置

　　拆除租赁房屋，由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置

　　拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人已对承租人进行了安置的，相当 于非租赁房屋的补偿、安置，由拆迁人对所有人进行补偿安置

　　出租与人承租人达不成协议的，必须实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

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