2015房地产估价师：成本法疑难问题解析

　　疑难问题解析

　　1．重新购建价格、重新购建成本和重新开发建设成本

　　重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出及应获得的正常利润。注意其概念中的“购”字意指“重新取得”，“建”字意指“重新开发建设”。

　　重新购建成本就是重新购建价格。

　　重新开发建设成本是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出及应获得的正常利润。由此可见，“重新开发建设成本”内涵小于“重新购建价格或重新购建成本”，是后者内涵的一部分。注意，在阐述成本法本质时，用的是“重新开发建设成本”，不能用“重新购建价格或重新购建成本”，因为只有用“重新开发建设成本”才能更准确、更科学地描述成本法“积算”的本质，这也是成本法与市场法的原则性差异点。

　　2．成本法与市场法

　　相同点：成本法中的折旧可以视为一种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上的“旧的”状况下的价格。从这个角度看，成本法是市场法的一种变形。换句话说，市场法是基础的估价方法，是估价方法的“方法”，是估价方法之母。收益法、假设开发法等其他估价方法均源自该方法。

　　不同点：“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式不同。“重新购建价格”或“可比实例价格”若来自市场上的成交价格，则这种方法就是市场法；若“重新购建价格”或“可比实例价格”是通过累加方式计算的重新开发建设成本，就属于成本法。

　　可修复的功能落后引起的折旧是个难点，分为采用该落后功能的“建筑物重建价格”和采用具有先进功能的“建筑物重置价格”两种情形，下面分别给出对应的计算公式。

　　对于可修复的功能落后引起的折旧，在采用该落后功能的“建筑物重建价格”情形下的计算公式：

　　可修复的功能落后的折旧额=落后功能的重置价格-落后功能已提折旧-落后功能的净残值或=（落后功能的残值-拆除费用）+（单独增加先进功能费用-随同增加先进功能费用）

　　扣除功能落后折旧后的价值=建筑物重建价格-可修复的功能落后的折旧额

　　对于可修复的功能落后引起的折旧，在采用具有先进功能的“建筑物重置价格”情形下的计算公式：

　　可修复的功能落后的折旧额=落后功能的重置价格-落后功能已提折旧-落后功能的净残值或=（落后功能的残值-拆除费用）+单独增加先进功能费用

　　扣除功能落后折旧后的价值=建筑物重置价格-可修复的功能落后的折旧额

　　3．问：2009年教材290页的建筑物重新购建价格的公式与285页的新建成的建筑物价值的公式有什么区别？

　　答：没有区别。教材290页的建筑安装工程费和专业费用就相当于285页的建筑物建设成本（或建筑物开发成本）。

　　4．2005年的一道单项选择题：某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2．2%，该建筑物的现值为（　 ）元。

　　第一种解法：d=D/C

　　年折旧额D=C×d=120×800×2.2%=2112（元）

　　折旧总额E1=D×t=2112×8=16896（元）

　　建筑物现值V=C-Et=120×800-16896=79104（元）

　　第二种解法：建筑物现值V=C[1-（1-R）×t/N]=120×800×[1-（1-6%）×8×2.2%]=80118（元）

　　第二种解法有误。因为只有在假设建筑物的残值率为零的情况下，建筑物的经济寿命才可以通过年平均折旧率的倒数来计算。

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