房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义31

　　5.3 消费者购买决策过程

　　5.3.1 参与购买的角色

　　5.3.2 购买行为类型

　　5.3.3 购买决策过程

　　5.3.1 参与购买的角色

　　发起者

　　影响者

　　决策者

　　购买者

　　使用者

　　5.3.2 购买行为类型

　　习惯性购买行为

　　寻求多样化购买行为

　　化解不协调购买行为

　　复杂购买行为

　　5.3.3 购买决策过程（五阶段模式）

　　引起需求

　　内部刺激

　　外部刺激

　　信息收集

　　方案评价

　　购买决策

　　在购买意图和决定购买之间的影响因素

　　别人的态度

　　意外情况

　　购后行为

　　【重点】满意感的度量

　　满意感是其产品期望和该产品可觉察性能的函数

　　可觉察性能=期望 满意

　　可觉察性能>期望 非常满意

　　可觉察性能<期望 不满意

　　6. 房地产市场分析与市场定位

　　6.1 房地产市场分析的概念与作用

　　6.2 房地产市场分析的内容

　　6.3 房地产开发项目市场定位

　　6.4 房地产市场分要与市场定位报告

　　6.1 房地产市场分析的概念与作用

　　6.1.1 房地产市场分析概念

　　6.1.2 房地产市场分析的作用

　　6.1.3 市场区域的确定

　　6.1.1 房地产市场分析概念

　　概念

　　房地产市场分析是指通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为

　　目的

　　将风险降到最低，并尽可能通地及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会

　　6.1.2 房地产市场分析的作用

　　主体 作用

　　开发商 选择合适的项目位置与产品类型

　　向金融机构说明财务可行性以获得贷款

　　寻找投资合作伙伴

　　寻找目标使用者与购买者

　　根据市场变化调整产品

　　投资者和金融机构 市场分析能否支持项目财务可行性的结论，是否提供贷款或投资的先决条件

　　设计人员 根据市场分析结论设计出满足市场需求的产品

　　营销经理 根据市场分析制定营销策略

　　地方政府 政府的管理需要市场分析结果的支持

　　租户和购房者 作出决策的依据之一

　　6.1.3 市场区域的确定

　　市场区域的概念

　　是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给

　　定义市场区域的主要工作

　　描绘市场区域

　　在相应在地图上标出市场区域的边界

　　解释确定市场区域边界的依据

　　6.1.3 市场区域的确定

　　影响市场区域形状和大小的关键因素

　　自然特征

　　建筑阻碍、高速公路或铁路

　　人口密度的大小

　　政治区域

　　邻里关系和人口统计特征

　　发展的类型和范围

　　竞争性项目的区域

　　物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

　　可以以行政区域来确定市场区域

　　但是行政区域内的数据一般不能用来进行具体开发项目层次的市场研究

　　必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要数据，经分析判断后才能合理确定

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