风暴眼中的晋愉地产：旗下仍有可售房源，远未到破产境地！

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　　2015年以来，重庆晋愉地产(集团)股份有限公司(下称：晋愉地产)虽然多次辟谣，但重庆地产圈还是屡屡传出一些不利于晋愉地产的传闻。

　　那处于风暴眼当中的晋愉地产到底是一个什么样的状况呢?

　　黄桷树财经尝试着通过房源数据去勾勒晋愉地产现状，以解重庆地区众多购房者的心中之惑。

　　工商资料显示，晋愉地产成立于1996年，目前的注册资本为13.88亿元，股东为柯敬陶、柯祥华、陶世先三位自然人。

　　(晋愉地产的工商资料)

　　2013年9月，重庆路桥(600106.SH)向晋愉地产出售过资产，晋愉地产当时披露过自身的财务数据：2012年末，晋愉地产的总资产为43.55亿元，净资产为8.59亿元，2012年的营业收入为15.49亿元，净利润4777万元。

　　从财务数据来看，晋愉地产当时的资产负债率为80.27%，有点偏高。

　　2个月前，晋愉地产掌门人柯敬陶曾公布表态，晋愉地产目前是遇到了一定的资金周转压力，但鉴于手上还有200亿元左右的存货，所以柯敬陶坚信晋愉地产能走出眼前的困境。对于2015年，柯敬陶为晋愉地产制定了“去库存、降负债、求发展”的9字战略发展规划。

　　黄桷树财经认为，晋愉地产能否走出困境的关键在于去库存是否顺利。

　　公开资料显示，晋愉地产旗下至少有两个楼盘在2015年取得了预售许可证，分别为晋愉盛世普天A区(渝国土房管(2015)预字第(086)号)、晋愉盛世普天B区(渝国土房管(2015)预字第(108)号)。

　　(晋愉地产取得预售许可证的楼盘)

　　重庆的网签数据显示，晋愉盛世普天A区有1幢、2幢、7幢的房屋可售，晋愉盛世普天B区10幢、11幢、12幢、13幢的房屋可售，由于房源数量众多，黄桷树财经随机抽取了20个样本，大致情况为15套住宅当中，有10套已经销售，有3套可售，有2套限制销售，而5套商业门面全部处于限制销售状态。

　　在黄桷树财经看来，上述数据至少说明了三个方面的问题：

　　一、晋愉地产的销售还算不错，2015年前3个月房地产市场并不是特别理想，但在取得了预售许可证后，晋愉地产的大部分住宅还是顺利实现了销售。

　　二、晋愉地产资金链确实有一点紧张，因为有一部分房源处于限售销售状态，但另一方面说明，晋愉地产还远未到坊间流传的破产境地，因为如果濒临破产了的话，早就是资不抵债了，法院出于资产保全会对晋愉地产旗下所有资产进行司法冻结，这样的话，晋愉地产就不会有任何一套处于可售状态的房源了。

　　三、限制销售的房产可能是被晋愉地产用于在建工程抵押融资了，从操作层面来看，晋愉地产可以用住宅销售回款先行解押商业门面，再出售商业门面实现资金的整体盘活，但这个环节要求资金快速回笼，一旦周转过慢，企业确实有资金链断裂的风险。

　　黄桷树财经送一句话给晋愉地产，虽然天空有时候会出现乌云，但在乌云的上面，永远会有太阳在照耀!

　　附：晋愉地产掌门人柯敬陶两个月前的讲话节选，来源于新浪乐居，标题为黄桷树财经自拟。

　　(柯敬陶的资料图)

　　时间：2015年1月20日16：00

　　地址：陈家坪索菲特酒店

　　主题：晋愉地产2014年业绩发布暨2015年战略发布会

　　柯敬陶：在这里，我想谈谈自己的心得。其实现在晋愉也在努力的前行，现在社会上很多流言，比如说晋愉清盘了、晋愉破产了，其实我以前对这种事情一笑而过，大家清楚我很低调，这样的场合就是一年跟大家见一次面，不愿意在各种场合跟大家说东道西，今天我想跟大家简单介绍一下。

　　我觉得一个企业的倒闭只有一种，资不抵债，才会清盘、破产。我们现在整个晋愉，2014年上半年也在筹备在境外上市，在境外找了很专业的投行业务的会计事务所，我们谈了一次，还比较乐观。最近有一家上市公司已经停盘，在全国装了2000亿项目进去，希望把我们也装进去，用他的股票跟我们换。最后得出的结果，我们都没有任何终极风险，都没有资不抵债。

　　我们管财务副总裁董总经常给我介绍，我们差不多有200万平米，200多亿的销售，我们土地款全部是付清的，剩下就是建设用的资金，还有规费、税费这些，这些在整个售价里面，它不会超过50%的比例。也就是说，我们200多亿的销售，我们的成本全部算上，都还有七八十亿，200亿中最少还有120亿，这是我的家底。我们负债所有加在一起，至少还剩一半。

　　所以说今天无论是兄弟姐妹还是媒体的朋友，我都想说一句真心话，晋愉没有终极风险，现在企业都是流动性的问题。我也算一个知名人士，我就是这样一个心态。今天大家没有问这个问题，但是我现在想很真诚的告诉大家，晋愉没有终极风险，晋愉还是属于正常经营。

　　正常经营有几个指标，一个是员工队伍，团队有没有散，以人为基础，我认为晋愉团队坚不可摧。另外，我们银行的账都是正常的。另外我们28-30号，我们首次交高层一次交6栋楼，超过2000户，我们江州一期洋房交房一次超过1000套，如果是以前看的话，量太大，时间短、难度很高，但是我们下面的人员一起努力，都实现了。

　　换句话说，到现在我们整个经营很正常，我刚才说的三项指标：团队、销售、经营。我们整个销售，12月份认购金额7个多亿，这些所有的指标都很清楚。

　　昨天一个朋友跟我说，认识一个开发商一个月才卖3套房子，我想这种肯定不是在主城，肯定没有什么品牌，肯定定位有问题。我从学校教书出来到现在，快三十年的经历，我所有的心血都在我的晋愉。心血是两方面：精神和物质，都投入到晋愉。因为我们的操作水平，大家知道别人赚钱的，我们打个八九折还是可以赚钱。

　　我现在想，有很多情况，可能大家年轻都不太清楚。柳传志就讲：所有的将军都是从死人堆里爬出来的。所有的企业家都在生死、死生当中生存下来的，我认为是这种状况。我现在真心跟大家讲，我还是保持一种非常平常的心态去面对当下所有的困难。现在大家看到我还是精神抖擞，没有什么不正常。所以我觉得我们最艰难的，最困难的日子都过了，到了2015年，我认为屏幕上的八个字：励精图治继往开来，真的可以实现，真的可以继往开来。

　　我们所有都准备好了，都想好了，还要有诸位的支持和帮助。今天所有媒体都在，你们无论是站在媒体的角度，是帮晋愉也好，帮这个行业也好，帮我也好，能够在可能的情况下，能把刚才真实的声音传播出去。你们所见到的我，你们所见到的晋愉，给你们的感想是什么，带来了什么，我觉得是最真实的，谢谢大家!
新闻来源：搜狐”http://mt.sohu.com/20150320/n410065322.shtml“