改变行业形象,从教育经纪人开始

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如果现在针对房地产中介行业做一个调查，想必调整结果用一句话就可以概括“既离不开，又爱不起来”。作为承载着房产消费流通的重要载体，房产中介长期以来的公众信任程度的确是处于一个较低水平，长此以往，那么对于这个年轻的行业来说将会是一个致命的打击。       在房地产交易较为活跃、市场较发达的北美，从事房地产中介业务的大多是独立房产经纪人，虽然挂靠于某家企业名下，但是这些经纪人他们与企业基本上是一种松散的合作关系。经纪人无需坐班、企业也不需要向经纪人支付固定的底薪。政府的相关管理部门或是行业协会、经纪人协会对于房地产经纪人个人的约束与管理要远多于对房地产中介企业的管理。协会以及管理部门对经纪人个人的管控，使得经纪人违规的代价非常高，一旦企业怂恿经纪人违规，那么经纪人就会脱离这家公司转投别家旗下，企业就面临无人做业务的局面。正是因为这种“对个人严格监督”的管理体制，使得北美地区的房地产交易中鲜有纠纷产生。       北美对于房地产经纪人的管理其实给了我们很多的借鉴，房地产中介行业是一个劳动密集型行业，对于企业的控制再多、处罚再大，如果企业对经纪人的约束失当，那么还是不能避免纠纷的产生，行业形象与美誉度也就无从建立；如果对经纪人个人的监管力度较小并由此导致经纪人违规成本低的话，那么反映在市场上的行业形象还会是和现在一样。这就好像北美的经纪人会顾及到一旦违规将会留下不良记录并彻底砸掉自己的饭碗甚至担心如果加入了不规范企业导致了上述情况发生，从而使违规经营行为控制在最低概率；但在我国却相反，我国的经纪人，一旦违规的话无非是换一家企业继续做就是了，有什么后果无非是处罚所在企业，对自己本人是没什么太大影响的。       在房地产市场较为发达的国家，对于从业者的学历教育与非学历的职业教育都是比较完善的。例如美国的纽约大学就专设了房地产学院,并且拥有多达500门的专项和单项课程，为房地产从业者提供学历教育；而在非学历教育方面，还有类似于“迈克•费利公司”这样的民间机构，专门为房地产从业者提供非学历职业教育与实战技能培训。这些教育机制与房地产经纪人准入制度、从业资格考试制度相结合之后，在很大程度上就保证了房地产经纪人具有较高的专业素质与职业素养，消费者正是出于对经纪人专业化、职业化的认可，才心甘情愿的支付高达4%到6%的中介服务佣金。       遗憾的是我国不过是最近几年才刚刚建立了房地产经纪人持证上岗制度，而且还并非强制实施，资格考试也更流于形式，其所涉及的专业知识并不能对房产经纪人的实战产生什么真正的支持，在所有的从业者中，持证上岗的经纪人恐怕连总量的15%都达不到，如果行业从业准入机制不建立的话，那么建立经纪人的个人信用档案也就无从说起了。不过这种持证上岗率低下的局面，相信随着各级房地产中介行业协会的建立健全以及网上签约的制度的推行，是会逐步有所改观的。          不过在房产经纪人的职业技能教育方面，目前无论是来自于企业、行业行政主管部门、高等院校还是民间的力量都显渺小。       长期以来，房产中介企业处于一个快速扩张的通道中，大规模的招聘以及快速的人员流失，使得企业对于经纪人培训方面的投入微乎其微，大量的经纪人几乎没有接受过像样的培训就走上了工作岗位，对于业务工作当中所需的专业知识基本上是边干边学、在实践中由自己慢慢摸索的，很多经纪人甚至都还没有自己所面对的客户专业。大多数的企业时至今日也没有建立自己的培训部门，只在少数大型企业中单设部门为本公司员工提供岗前、岗中培训。实战培训的缺失，对于这个以销售为导向而且是以“顾问式销售”为导向的行业来说，是非常可怕的一件事情——消费者因为不懂专业而寻求来自于专业人士的支持，而专业人士却不具备专业的知识，那么消费者对行业的不满情绪也就完全可以理解了。       高等院校、公立的职业教育机构也没有能够为行业提供专门人才，当前只在极少数学校建立了房地产专业，并且为房地产开发企业以及房地产行政主管部门培养并输送人才。而对于房地产经纪，似乎还没有哪家院校开设类似专业。即便民间机构中，也不过是2005年前后才在北京出现了专门针对房地产中介从业者提供实战培训的商业性机构：领跑房地产顾问机构。       如果各方面的力量想要彻底改观行业形象的话，那么在现阶段，由企业约束并教育经纪人，由高等院校提供专门人才，然后由社会机构提供相应的培训作为支持，会是一个比较好的组合方式。也只有这样，才能让房地产中介行业回归“专业化顾问服务”的本质上来，由专业的人做专业的事，才是降低投诉，提升行业形象的最为有效的手段。