新政出台 中介公司自谋出路应对新政

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  “国六条”细则规定“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”目前此政策已经实施半月，二手房市场不可避免地受到了震荡，交易量减少使得二手房中介公司不得不开始想办法来缓解政策造成的影响。

记者近日采访了各大中介公司，发现各中介公司应对新政的态度各不相同。有的公司表示，目前北京市的细则尚未出台，因此还在等待，没有采取行动，而有的公司已经开始着手抢夺市场份额。

     降低佣金

     在北京细则尚未出台前，已经有二手房经纪公司相时而动先发制人，着手抢夺市场份额。据了解，鑫尊置地从6月开始，对在鑫尊置地买卖房产的客户实行佣金8折的优惠，鑫尊置地的标准收费是买卖双方各收取成交价款1.25%作为佣金，从6月1日开始，买卖双方各收取成交价款的1%，共计2%作为佣金。

     据鑫尊置地总经理刘军介绍，目前北京市场上的二手房有80%是2-5年的次新房，这类房产也正是本次营业税调整的对象。虽然国家营业税的征收对象是业主，但是营业税作为交易环节税种，它最终在买卖双方之间的分配是由市场状况决定的。鑫尊置地市场研究部的统计显示北京二手房市场上的业主虽然面临置业升级或者投资的需求，但是市场对房产的需求更加刚性，因此供求矛盾突出，大部分的业主表示不愿意承担营业税，那么5.5%的税费最终就会被加在总房价中，并且由购房者承担得更多，所以在新税控政策出台的短期内，二手房成交总价会被5.5%的营业税推高，但是经过了一段时间的调整后，随着买卖双方心理预期的调整，房价会趋于平稳正常。本着降低客户交易成本、促进市场良性运转的目的，鑫尊置地从6月开始实行佣金8折。

     拓展业务

     新政出台后，业内不少人士表示，二手房的供应量会减少。事实也证明了这一点。各大中介公司近两周的统计一致表明，二手房交易量大幅下降。据“信一天”统计，以往供不应求的一居室交易量较上月同期下跌65％；传统热点区域朝阳、海淀交易量双双下跌，较上个月同期分别下跌43.6%和25.6%。最受欢迎的房子价格处于40万元至60万元之间，二手房成交量较上个月同期下降了35%。

     面对日益下跌的交易量，仅仅靠单一的二手房交易获利的公司，经营风险明显增大。因此，不少中介公司开始拓展业务，分散风险。据记者了解，目前鑫尊置地开始着手推出租赁业务，以化解由于单一经营而造成的风险。

     另外，据“信一天”市场部负责人罗煜介绍，目前，该公司推出“以租代售”业务。对于委托给公司出售的不足5年的房源，特别是差半年不到5年的房子，可以先代其出租给准备购买这个房子的客户，出租价格高于市场价，算是房主配合购房者避税的一个补偿。由于二手房供应不足，卖房人都把营业税转嫁到买房人身上，而需求是刚性的。很多买房人也愿意付高出市场价的租金。

     扩张放缓

     针对新政，各大中介公司也在调整各自的经营战略。本来想急速扩张的公司开始放缓了开店的步伐，实施稳步扩张战略。

     据记者了解，“金诚信”公司本来正在选址，准备再开的6－10家店，在新政出台后，暂时取消了该计划。其董事长邱宏透露，公司要先观望一下政策走向和市场变化，然后再确定下一步战略。“总之，在现阶段急速扩张显然不如稳步前进”。

     但是，鑫尊置地总经理刘军表示，此次政府税控政策的出台是旨在调控房地产市场上的投机套现行为，尤其是针对新建商品房的投机需求进行控制，从长远看有利于二手房市场积极有序地运行。因此，像中大恒基、信一天等中介公司负责人都表示，虽然交易量受到了影响，但是其扩张计划不变。