北美房产经纪人的生财秘笈

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　　多数人简单地将房产经纪人混同于销售代表，但在北美地区，房产经纪人的定位十分准确，他们的服务也体现出了真正的价值。

　　在美国及加拿大，交易85%是通过中介服务交易而成，可见其民众对中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的中介管理制度和运作手段。

　　经纪人怎样做事？

　　市民如果需要买房，就可委托经纪人去代办，第一步是在电话中将自己的买房要求告诉经纪人，电话预约后经纪人带着10份独立房屋的资料，上门逐一介绍。市民对这些资料进行比较后，可让经纪人陪同前往实地，作进一步了解，最后选中房产。

　　买房的第二步是谈价钱。如果认为价格偏高，经纪人三天后会电话告知，开发商已答应降价或不降价。

　　第三步是提出内装修要求。在北美地区，开发一片独立房屋时，一般只对其中1至2幢进行装修，供买房者参考，买房者交上订金后即可按自己的选择在合同规定范围内提出装修要求。经纪人代为提供地毯质地、颜色的样品及厨房设备的组合和型号供买房人选择，确定后再由经纪人通知开发商在两天内按用户要求完成装修。

　　第四步是正式签约。合约内容十分齐备，以保证不发生买卖纠纷，并由经纪人代为到公证公司办理公证，并代为到当地注册署办理注册登记。不久，买房者可收到一份转让契约的副本，买房时首期付款不足部分以住房抵押向银行贷款，待规定年限还清本利后，契约正本才交给买房人。与契约副本同时寄上的是一张应缴转让注册费的通知，可直接去就近银行转账付款，至此完成了经纪流程。

　　美国有一整套经纪人制度，还有相关的法律约束，如经纪人在中介服务中有不实陈述，将受到暂停或吊销执照的处分。

　　经纪人赚什么？

　　经纪人的收入主要来源于交易佣金，比例按照销售种类及经纪契约的类型而定。对未开发土地转让的销售佣金按转让价的6%-10%；独立住宅的销售佣金为成交额的5%-8%；大型商业用的销售佣金为成交额的3%-6%。

　　如果开发商或业主与经纪人签订的契约为独家销售权契约，则不论是否由经纪人提供服务，只要在契约有效期内完成销售，卖方都必须向经纪人支付佣金；如果签订独家代理销售契约，在契约有效期内，独家代理经纪人如完成出售则得到合同佣金，业主自行出售则不必付给经纪人佣金；如采取公开销售契约，则所有的经纪人均可设法代售，实际销售经纪人均可获得佣金，同时业主也保留自己销售的权利。除此之外还可选择净值销售契约、联合销售契约和优先选择契约等。

　　目前，北美交易过程已经相当规范，具有一整套完整的流程。一宗交易中的参与者各自负有的责任划分得相当明确。从法律法规等制度来看，代理法、契约法规、各州的执照法、联邦法及专业伦理法则等都在约束着房产经纪人。美国还要求每位经纪人均须有固定的营业场所，并要求开立特别信用账户以存放房主及客户的资金，避免私账混入。此外，还要将所有登陆个案、成交记录等文件资料保留，以备查看。