地价格屡屡刷新　客观上成为高房价

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　　高价土地是否有抬价之嫌

　　但凡绿城集团董事长宋卫平亲自出马的土地拍卖会，绿城都会是绝对的第一主角；宋卫平身着红衣坐镇现场，绿城看中的宝地往往不会旁落他人。这似乎已成为近年来杭州土地市场上不成文的惯例。

　　然而这个惯例在2007年6月25日下午忽然被打破。在杭政储出[2007]20号地块的角逐中，经过12轮你来我往的角逐，最后关头，面对旅游房产的16.01亿报价，此前打出15.999亿元报价的绿城，居然“投枪缴械”，认输了。

　　“仅仅差100万元，绿城又不是出不起！”局外人对于这场竞拍，直呼看不懂，毕竟以区区8元/平方米楼面价的差距而放弃，怎么看都不像是一贯以拿地“快、狠、准”著称的绿城的风格。更有好事者认为，这是一场“绿城设套，旅游入局”的“游戏”，理由是去年绿城已经联手滨江拿下了杭汽发地块，这次的原金松洗衣机厂地块与之相隔不远，如果楼面价能维持在一定的高度，则可确保杭汽发地块的项目日后卖出好价钱。

　　绿城最后的低姿态真是让市场猜测多多。

　　“事实上，我也很纳闷。”成功竞得原金松洗衣机厂地块的旅游房产董事长叶健说，“据我自己的分析，绿城在市中心已经有杭汽发这样的宝地，从这点来说，他们在20号地块拿地的迫切性上不如我们。”

　　而绿城的一位内部人士在解释20号地块之争时，言简意赅：“跟杭汽发相比，这块地的标杆性意义有所不及。”虽然绿城对原金松洗衣机厂这块地很有兴趣，但是它的竞拍楼面价已超过了杭汽发地块和前不久的钱江新城地块，与周边楼盘的房价基本持平，这样的地价显然也蕴积了不小的投资风险。

　　在其他一些开发商看来，绿城对于这块地，应该是竞价的热情高过抬价。“绿城如果能拿下当然好，这块地与杭汽发几乎就会成为日后杭州市中心最具标杆意义的高端楼盘，在杭州房产界的老大地位将更加巩固；即使拿不下，有这块地做陪衬，杭汽发项目也不愁卖。”一位房产公司高管说道。

　　要看到的是，在已有的项目边上再拿一些地块，这是当前不少在杭开发商的拿地策略。一来对地块已经比较熟悉；二来可以连片开发，降低成本；三来在一定程度上确实可以通过参与竞价保护自己原来地块的价值。在4月份的西溪地块之争中，坤和与华元争夺多轮，坤和在西溪有大体量的和家园项目，而华元则刚刚在3月份拿到西溪武警指挥学校地块。

  为什么外来大鳄总是保守些

　　在杭州一系列标志性地块的争夺大战中，本地大鳄志得意满，虽然外地大鳄影子也不断出现，但出价总是相对保守。

　　杭汽发地块，华润新鸿基地产和绿城、滨江组成的战略联盟叫板。当时的场面至今仍历历在目：绿城滨江联手的88号竞买人自书面竞价起多次以千万元为单位大幅度加价，华润的6号竞买人，紧跟其后，每次最多加个几百万元。同样，钱江新城望江地块，华润新鸿基地产和中海露脸，华润新鸿基止步于34亿，离最后的中标价34.9亿仅一步之遥。

　　为何外地大鳄在高价地块的争夺战中，表现的不如本地大鳄那么激进？记者采访了多家本地公司及外来大鳄，发现了一些有意思的东西。

　　首先，外地大鳄，他们立足的是全国性的市场，杭汽发等地块对他们来说，也只不过是杭州市场的一个战略性高地，而不是公司的标志性地块，自然不会不惜成本去拿。

　　其次，外来大鳄在拿地时多是本地公司的职业经理人坐镇，事先都有土地市场调研，价格上限提前制定，一般不会超预计情况行事。而杭州的本地开发商多是老板亲自坐镇，每个环节介入得都很深，当场制定竞价策略。

　　还有，不同公司对市场的判断也不一样。从这些高价地块看，有些地块从现在拿地成本看，楼面地价都已超出现有水平，甚至已预支了后两年的房价空间。如果，你对今后的市场是持上涨观点的话，才敢拿地。而如果只是持今明两年房价不会跌，但也未必会涨的态度，那么在拿地时所定的价格也是大不一样了。

　　因为有这些区别，外来大鳄相对谨慎和保守，更多点理性；而本地公司对市场的信心则更强，也更多点感性因素。

　　市场会支撑开发商的信心吗

　　钱江新城地块的楼面价为11759元/平方米，原金松洗衣机厂地块的楼面价为12245元/平方米，在这个星期一出让的九堡地块，最后的楼面价达到了4600元/平方米。按照这些地块的拿地成本，它们今后的房价要远超现有水平。开发商们的高价拿地行为，无疑反映了他们对未来市场充满信心。关键是，未来的市场会支撑他们的信心吗？

   谁为疯狂地价埋单

　　当人们还在为房价狂飙而惊诧、忧心时，上海、杭州、南京等地近来又“地王”频出。地价之于房价，犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望，而“面粉”却日贵一日。“扬汤不能止沸，烈火岂能加油。”业内专家指出，最终为疯狂地价埋单的，除了购房人还能有谁!

　　开发商为疯狂地价付账，但房价一浪高过一浪的事实表明，最终的埋单人不会是他们。国家发改委、国家统计局最新调查显示，5月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格，同比上涨6.6%，涨幅比上月高出1.3个百分点。而前4个月，全国房价月均涨幅一直在6%高位波动。

　　在房价大幅普涨的背景下，纠缠于高地价之于高房价，是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的关系，已没有意义。人们无法漠视当下地价疯涨与房价高企相互勾连交织的图景。

　　房地产研究者顾海波(顾海波博客|顾海波新闻)指出，但凡地价高的城市，房价无一不高。虽然房价取决于供求，但高地价增大了商品房成本，客观上推高了房价，是毋庸置疑的事实。

　　“一边放任面粉飞涨，一边想要馒头跌价，是否南辕北辙？”顾海波说，土地成本最终是要打入房价的，“羊毛出在羊身上”，到头来为疯狂地价埋单的还是购房人。

　　地价为何疯涨？开发商说政府供地过少，地价猛涨，大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账，认为绝对供地量并不少。像上海，现在可能仍有2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地，已出让的土地也够几年开发。

　　历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的“时空”矛盾，此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地，必须严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励：闲置越久，溢价越多。于是，大量批而未动的土地，通过所谓项目公司股权转让的形式，在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的“土地闲置”回收政策。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。而从远期来看，还必须改革土地出让制度，弱化地方在房地产领域的利益驱动。