房贷新政下，提前还贷购买二套房，划不划算

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        9月30日，房贷新政出台，只要还清首套房贷就能首付三成买第二套，这让不少有改善居住需求的市民燃起二次购房的希望。这也让部分市民有了提前还贷的想法，以便在购买第二套房时可享受首套房的贷款政策。那么，问题来了，提前还贷购买第二套房，划算吗？据业内人士透露，其实“首套房待遇”不一定是你的菜，提前还贷是否适合你，要算清楚账才知道。
　　
　　【提前还首套再贷二套   不一定划算？】
　　
　　房贷还款分为等额本金(月还款额逐渐递减)和等额本息(月还款额相同)两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。
　　
　　而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金的还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。
　　
　　再有，如果之前是按七折或八五折利率贷款的，现在也不会有这么优惠的利率了。
　　
　　【案例】
　　
　　一沈阳市民贺先生，2006年贷款购买首套住房，贷款总金额27万元，贷款利率起初为基准利率打8.5折，后被银行下调至7折，贷款期限20年，还款方式为等额本息。目前，贺先生的还款期限还余12年，仍欠银行本金约18万元。
　　
　　贺先生还想买一套房用以改善居住状况，他看好了一套总价约为90万元的房子，想办理20年期贷款。房贷新政出台后，他向银行咨询得知有两个贷款方案：1、把第一套房贷提前还上再买二套，首付是30%，利率最低为基准利率打9.5折；2、不还第一套住房贷款，直接贷款购买第二套，首付是60%，利率最低为基准利率上浮10%。
　　
　　●方案1
　　
　　总本金108万元，现在支付现金45万元，总贷款额63万元，总利息47.27万元。
　　
　　贺先生还上第一套房贷，需要给银行18万元现金。办理第二套房贷时，需要支付27万元现金作为首付款。贺先生一共要支付现金45万元。
　　
　　办理第二套房贷时，贷款金额为63万元，分20年期偿还，按目前银行可以给出的最低9.5折利率（6.2225%）计算，采用等额本息还款法，20年后，何先生累计付给银行本金63万元、利息47.27万元。
　　
　　●方案2
　　
　　总本金108万元，现在支付现金54万元，总贷款额54万元，总利息38.83万元。
　　
　　如果不还上第一套房贷，买第二套房子时按银行现在二套房贷政策计算的话，现在，贺先生要支付银行首付款现金54万元。
　　
　　继续还第一套房贷，期限还有12年，贷款本金18万元，贷款利率为基准利率打7折（4.585%）。12年后，共支付银行本金18万元、利息6.78万元。
　　
　　还第二套房贷，期限20年，贷款本金36万元，贷款利率为基准利率上浮10%（7.205%）。20年后，共支付银行本金36万元、利息32.05万元。
　　
　　两套房贷，贺先生总计支付利息38.83万元。
　　
　　●结论   如果贺先生按新房贷政策将首套房贷还清，再贷款购买二套房，未来需要多支付利息8.44万元。
　　
　　曾享7折利率者
　　
　　并不都适合提前还贷
　　
　　理财专家提醒购房者，买二套房前，一定要计算一下提前还款是否恰当，算两种情况下需要支付的总利息，曾享7折利率优惠的并不都适合提前还款。
　　
　　【打算提前还贷】
　　
　　要看合同约定
　　
　　如果，您经过衡量决定要提前还贷，需要做哪些准备工作呢？
　　
　　首先，请翻出您的贷款合同，仔细寻找“提前还款”的相关规定，通常贷款合同还会有一个专门的附件来约定相关事宜。那合同能够告诉您什么呢？一般而言，银行都会约定提前还款必须向抵押权人支付补偿金(抵押权人就是指银行)，不管是客户经理还是后台审贷人员的相关劳动付出，加上一堆文件打印费等都要您“买单”。一句话概括，银行为了您的这笔房贷业务付出了成本，但是提前还贷分分钟让银行的预期盈利降低。所以“补偿金”这一条在大多数的银行合同里都会有规定。
　　
　　不过，这并不意味着提前还贷都需要给银行付违约金。目前包括四大行在内的多家银行也有相应的规定，期限多在一年，即一年之后提前还贷是不需要付给银行任何违约金或者补偿金的。
　　
　　其次，要了解银行对提前还款的金额是否有最低规定。比如，有的要求不低于1万元，有的要求是1万元的整数倍。
　　
　　再次，有还款计划的您，要尽早联系您的贷款客户经理，了解详细情况，甚至让对方给出相应的提前还贷计算公式。当然，最主要的是通过您的客户经理向银行提出提前还贷申请。不过，有些银行已经提供了“随到随还”服务，尽量便民，让提前还贷变得更加轻松。
　　
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