详解2015年房地产走势

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       2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%。房价预计2015年2季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳。
　　
　　近期着名投行中金公司发布了深度报告，对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测。对中金的深度报告进行了梳理，总结了20条重大行业趋势预测结论，在此与业绩同仁共同分享。
　　
　　1、未来供给面同样趋于收缩。
　　
　　随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平）。
　　
　　2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。
　　
　　截止9月底，我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右，而2011~2012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。
　　
　　3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年。
　　
　　根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%），意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。
　　
　　4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。
　　
　　我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
　　
　　5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
　　
　　6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%。
　　
　　7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；
　　
　　目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。
　　
　　8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。
　　
　　行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右，同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。
　　
　　9、大重点城市数据显示，2015年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。
　　
　　10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，近年来逐步进入市场发展的平稳期（类似二线城市的2009~2014年），限于高基数。
　　
　　我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
　　
　　11、房价预计2015年2季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：
　　
　　过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度（表现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具备一定程度领先关系。
　　
　　我们预计房价在2015年2季度之后回暖，预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
　　
　　12、存量住房户均超过1套，测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。
　　
　　我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6亿套，6.2亿间，合计209亿平米。
　　
　　13、国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续。
　　
　　我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体（比如香港），开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。
　　
　　14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。
　　
　　纵览各国/地区开发商发展历程，我们可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。
　　
　　15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市。
　　
　　基于我们详细数据挖掘结果，40个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。
　　
　　16、从产业发展角度看，我们认为，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化。
　　
　　纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验。我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化（比如美国1980年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业，提高持有物业比重），坚守住宅开发产业链。
　　
　　而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化（比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等）。
　　
　　17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代。
　　
　　而同时，我们也看到，比如美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育。
　　
　　因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例（类似美国1990-2002年间），及中小型公司跨行业多元化案例（类似中国台湾地区的1992年~2002年）出炉。
　　
　　18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”。
　　
　　从价值链角度来讲，开发商核心价值来自于获取的土地增值部分，背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向，就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。
　　
　　19、传统大国经济体中，土地持有开发商都是以国内市场为主，因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产。
　　
　　在大国经济体中，开发商还是以资产持有的产业发展道路为主，价值链要素更加注重土地获取，资金杠杆为土地发展服务，难以实现系统性国际化。
　　
　　所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看，持有大量土地的重资产型开发商，比如帕尔迪、三井不动产等，其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时，多数的选择是实现降杠杆，轻资产来应对行业的波动。
　　
　　20、实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”。
　　
　　模式的另一个极端则是高度金融化，这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出，往往出现在产业发展周期后端（住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体），且金融业高度发展之后，其突出模式就是房地产基金的高速发展，脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局，比较典型的案例有新加坡的凯德臵地，美国的铁狮门等等。