二手房中介公司收取2.7%中介费是否违规

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        财政部部长谢旭人本周称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。专家分析称，财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税有可能下降。

　　徐先生看中通州北苑附近一套面积为93平方米的房产，房屋单价为16000元/平方米，总价约为150万元。徐先生对该房子的价格、户型、区域位置等方面都很满意，但唯独让他感觉“不舒服”的是房屋中介公司向他收取了2.7%的中介服务费用，徐先生想知道这笔中介费到底有哪些部分组成？按这个比例收取中介费是否合理？

　　2.7%的中介费为什么会让徐先生感觉“心不甘”、“情不愿”？原因在于早在去年8月，为规范住宅买卖经济服务市场价格行为，降低住宅买卖经济服务费用负担，北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》（以下简称《通知》），《通知》规定，自去年8月31日起，本市住宅买卖经济服务收费标准统一下调5%，具体说来，住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，经纪服务收费标准分别为成交总额的2%、1.5%、1%和0.5%。

      《通知》还规定收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经济服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。此外，《通知》规定代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住有关手续最高服务收费标准，分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗，并禁止另行收取咨询费、信息费、广告费、代书费等项目。从《通知》中可以看出，徐先生这套总价约为150万的房屋实际应支付中介费为2%，那么徐先生所交2.7%的中介费又是从何而来的呢？

据了解，由于徐先生经济实力有限，所以购买该套二手房需要申请公积金贷款，中介人员把这定位为“复杂情况”，除了经纪服务费要上调0.2%外，还要加收0.5%的担保费，这样算下来，徐先生应该交纳的中介费即为2.7%。

　　“2.7%的中介费包括2.2%的基础服务费，另外还有0.5%的担保服务费。现在买房都有‘资金监管’，这样便可确保资金交易安全。购房者在没有购房的情况下，公司依据客户的需求，可监管部分或全部首付款，这部分房款是被‘冻结’的，不管未来购房者还是房东方面出现‘问题’，公司都可保证这部分房款是‘安全’的。”链家房产工作人员说道，“因为贷款流程比较复杂，操作起来比较费时费力，所以如果购房者可全款支付，那么中介费可适当降低。

        另外还要看房主是否有贷款，如果有，我们还要去银行为其办理贷款解压。因为只有在房主还完贷款的情况下，购房者才能成功办理过户手续。”该工作人员还表示，与前几年3%的中介费相比，现在收费标准已降低。2.7%的经济服务费中已包括房地产登记、办理房屋入住相关手续等费用，购房者只需额外交纳80元的房本工本费及公司代收的1500元公积金贷款担保金即可。

　　一位不愿透露姓名的中介人员表示，目前2.7%的二手房服务费收费标准是“行规”，绝大多数的中介公司为追求利益最大化，很少出现主动“打折”的现象。虽说个别公司会主动压低收费标准，甚至有的公司会把中介费定在2%之下，但在公司服务质量及保证客户资金安全等方面也未必能够让客户满意。

　　那么市场上500万元以内二手房收取2.7%的情况是否合理，发改委工作人员解释了所谓“复杂情况”的问题：“因为每个行业都有其规则，什么样的问题才是‘复杂情况’，这还是要中介公司来决定，但是费用总体上浮不可超过10%。”

　　发改委工作人员称，“因价格举报为属地管理，所以如有购房者觉得中介公司收取的服务费不合适，可凭支付发票向中介公司所在地的区级发改委进行举报。”

　　另外，对于部分中介公司下设贷款或担保服务子公司以收取相关服务费的问题，北京市隆安律师事务所李振军律师表示，如果中介公司出资入股或另行成立注册了这类公司，那么子公司与母公司之间就存在关联关系，但是消费者不能因此就必然否定他们收取相关费用的合理性。“这还要视具体的情况而定，只有当公司利用这种关联关系欺骗消费者、收取不正当费用时，相关公司的行为才不受法律保护。”李振军说道。

　　中央民族大学法律博士王峰律师表示，下设贷款或担保服务子公司是一些房屋中介公司经常使用的办法，购房者在支付房屋中介费时应注意不要将钱款直接交给这些公司或中介公司的业务人员，而应交给房屋中介公司的财务部门或通过银行转账到房屋中介公司账号，同时应要求房屋中介公司开具正规的发票。

     “如果购房者认为中介公司的收费不合理，可要求他们说明”多收“的房款从何而来，这么做是否有法律依据，有无政府文件予以支撑，如果有，那么请他们说明是哪个部门的规定，消费者也可到该部门取证。”王峰律师谈道。王峰律师建议，购房者在购买二手房时，首先要保留好中介费的收费凭证，以保障日后维权时可以找到必要的证据。其次购房者应努力与房屋中介公司总部或上层管理人员沟通，协商解决收费争议。再次，在协商不成的情况下，购房者可以向发改委、住建委、消协反映情况，必要时可向人民法院提起诉讼，依法维护自身合法权益。