二手房交易时常见的交易纠纷以及解决方法

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

        读者疑问：房屋中介公司在二手房交易中起什么作用？

        律师答疑：按照工商行政管理部门的登记的要求，房屋中介公司的经营范围是从事房地产经纪业务，这种业务按照合同法的规定，应该是一种居间的业务。房屋中介公司是居间人，购房人或售房人是委托人。中介公司的工作分两种：

        一种是为买卖双方提供房屋交易的信息，另一种是提供房屋交易的信息，并努力促成买卖双方交易成功。买房人或售房人与中介公司之间应签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。所谓媒介服务，是指居间人不仅为委托人提供订立合同的机会，而且斡旋于交易双方之间，从而促成双方的交易。按照合同法居间合同的规定，中介公司从事的业务范围相当明确，但相当一部分中介公司并不与委托人签订居间合同，而是利用委托人对法律知识及房屋交易知识的不了解，与委托人签订代理合同，由居间合同变成的代理合同，则中介公司与买方或卖方在二手房交易中的法律地们则完全不同，承担的法律后果也完全不同。

        律师提醒：买房人或卖房人在与中介公司签订合同时，一定要明确签订的是居间合同，而不是委托合同。

        读者疑问：交了二手房买卖定金怎么退？

        律师答疑：在二手房交易中，中介公司一般要求买方先交定金，先把要买的房子定下来，一般是交一万元或二万元，也有要求交五万元的，数额不等。如果买房人因自己或卖方或中介公司的原因想退定金，那么是相当困难的，因为中介公司往往在定金方面做文章，设置陷阱。产生定金纠纷主要有四个方面的原因：

        第一个方面就是中介公司说假话，不披露房屋交易方面的真实信息，引买方上钩，待买方交了定金，发现问题后想退定金中介公司说买方违约，不想要这套房了，因此定金不退。

        二是房主方面的原因。房主有时觉得房子的价格卖低了，不想卖了，找理由提高交易的成本或提交买方的支出，这样导致交易不成，

        三是房主自己的原因，交定金时一时冲动，冷静下来后不想买了，想退定金。

        四是买卖双方或买卖双方与中介公司三方对买卖合同的履行方式达不成一致意见，比如是付款在前还是过户在先，最终合同不能签订。这四种情况，无论出现什么情况，定金都是很难退的。

        在这四种情况当中，大多数是中介公司的问题，中介公司利用二手房交易的经验，占有定金可谓屡屡得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：

        一是以不存在假房屋诈骗，收取定金。这种情况属于刑事犯罪。

        二是签订的合同对中介公司非常有利，一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同，则中介公司就说买房人没有来签合同，是买房人单方不想要房了，属于买房违约，定金当然要扣了。

        三是在签订买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中，导致不能签订合同，如果购房人起诉到法院，在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全同意，签订不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把这套房子卖给你，但起诉到法院买房人一般不会再买这套房屋了，也可能买了别的房子了，中介公司正是抓住这点说购房人不想买了，属于单方违约。

        四是中介公司与卖方串通，一般中介公司与卖方都有一个约定，如买方违约，买方的定金不退，卖方与中介公司一人一半，这样卖方就与中介公司结成了利益方面的“统一战线”。五是一般定金都由中介公司收取，如果买房人要求退定金时，中介公司说定金已经交给房主了，你找房主，中介公司又不把业主的住址及联系方式给买房人，即使找到房主，买房人也不能确定该定金就是房主收了，即使起诉到法院，房主说我没收，那买房人没有证据肯定会败诉。

        读者疑问：中介公司并未为我买到合适的房屋，所收定金能退还吗？

        律师答疑：上一个问题已经明确，中介公司是从事居间服务的，所收定金不能作为居间服务的报酬，也不能自动转为居间服务的费用，中介公司未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但是可以要求支付从事居间活动支出的必要的费用，必要的费用包括中介公司办理居间事务支出的电话费、交通费等。

        读者疑问：我能与中介公司签订委托代理合同吗？

        律师答疑：前面的问题已经提到，中介公司是从事居间业务的，要与买卖双方签订居间合同，如果从事委托代理业务需征得买方或卖方的同意。一般中介公司并不向业主告知居间合同与代理合同的区别，即要求签订委托代理合同，取得代理人身份。按照合同法的规定，代理人代理的后果应该由委托人即买方或卖方承担，因此后果应该由买方或卖方承担。本来购房人找中介公司的目的是享受其中介服务，提供信息或促成房屋买卖的交易，而非寻求代理服务，但很多中介公司在买方或卖不知不觉中将居间服务关系变成了委托代理关系，经常在合同条款中约定“甲方委托乙方”做某某事，既然合同约定委托了中介公司，那么委托人就要对中介公司与买方或卖方洽谈的买卖事宜承担责任。

        读者疑问：中介公司说房屋实际面积168平方米，为了少交税登记成88平方米可信吗？

        律师答疑：买房人在购房前一定要了解房屋的实际面积，应查看房屋所有权证上登记的面积。中介公司说房屋实际面积168平方米，为了少交税托了关系走了后门登记成88平方米，对于这种说法购房人不要轻易相信，而要以产权证上确认的面积及平面图为准。目前北京市房地产测绘及交易中心的管理应当说还是相当严格的，基本不会存在有关系想少交点税费就能少登记面积的情况。

         读者疑问：中介公司赚差价合法吗？

        律师答疑：有相当一部分中介公司在从事二手房交易业务中，不让买卖双方见面，价格不透明，中介公司与卖方签订的代理售房合同的价格低于中介公司与买方签订的代理买房合同的价格，这样中介公司赚取买卖双方房屋交易的差价。中介公司是从事居间业务的，可以获得居间服务的报酬，但是法律规定中介公司在居间业务中必须如实向买方或卖方报告交易的实际情况，居间人故意隐瞒与订立合同最重要的价格事实或者提供虚假的价格情况，中介公司应当承担损害赔偿责任。中介公司赚取差价是不合法的，委托人有权拒绝支付居间费用。

         读者疑问：在居间合同上确定房屋的价格对我有什么危害吗？

        律师答疑：中介公司的格式合同上一般都写明买方以多少价格购买某某套房屋，买方一旦写上了房价其实就已经承诺按此价格购房，而实际上卖房人在中介公司所报价与中介公司向买方所报价格之间有一个差值，买方人一旦在合同中签字，那么中介公司就有可能将这之间的差价据为已有。

        律师提醒：买方在与中介公司签订居间合同时，不要事先约定房屋的价格，而应在合同条款中注明成交价由买方和卖方最终协商确认，否则中介公司可能会轻松赚取差价。

        读者疑问：买方与中介公司签订合同时付款方式应如何约定？

        律师答疑：买方在与中介公司签订合同时一般会有下面的条款：1.本协议签订当日支付定金2万元；2.签订正式买卖合同3日内支付总房价的40%；余款在办理过户手续时支付。如果在合同中约定了这样的条款，就说明买方在交易过程中按此要求付款，否则属于违约。建议买方在与中介公司的合同中明确约定对自己有利的付款方式，以免买方在和卖方谈判时卖方提出不利于买方的支付方式，这样如果合同最终不能达成，保证中介费用的能如数退还

        读者疑问：中介公司的居间费用如何支付？

        律师答疑：对于购房人来说，中介费用在中介公司的居间服务完成后支付最为有利，但双方约定的支付方式或支付时间不违反法律规定法律均予以认可。如果中介费用不能在居间事务完成后支付，那么至少也应当在合同中约定如果居间事务不能完成或中介公司违约中介费用应如数退还。

        读者疑问：如何确定二手房的交付标准？

        律师答疑：一般中介公司在合同中房屋交付标准中约定房屋交付的标准是“现状”，这样的约定因为缺少可参照的标准，因此等于没有约定。曾经发生过这样的事情，买方实地参观完所购房屋后对房屋的装修非常满意，于是很快签订了买卖合同，在房屋交付条件中注明“按现状交付”，但是买方交完房款、办理完毕过户手续后，在办理房屋交接时，发现房屋内的精装修都被拆除，当买方提出强烈质疑时，中介公司及卖方都一口咬定当初就是这样的，房价款中不包括精装修的，这种情况让买方始料不及，又无话可说，因在合同中没有明确约定交付的标准所以起诉也不可胜诉。

        律师提醒：在签订二手房买卖合同中对于房屋交付的标准及现状一定像向一手房一样列一个附件，及装修、设备及家具情况列一清单，作为交房的标准，千万不可省略。

        读者疑问：在二手房交易中如何明确税费？

        律师答疑：二手房交易中的税费是由相关的法规及政策规定的，对于由谁交纳是非常明确的，但是卖方经常要求其售房价格自己净得多少万，而不包括税费，这样税费就存在争议了，因此必须在合同中约定税费的承担方式或变更售房款的价格。另外，二手房交易税费变化比较大，存在签订时双方都没有预料到的税费，但在过户时却已经开始征收了，这种情况经常导致买卖双方发生争议，税费由谁来交，因此对于税费买卖双方应明确处理的方式。

        读者疑问：中介公司能代理买卖双方吗？

        律师答疑：合同法中并没有禁止代理人不得代理买卖双方的规定，但是实际上买卖双方存在利益冲突，代理人代理买卖双方可能会侵害另一方的利益，有些行业是禁止代理利害冲突双方的。有些中介公司在买卖双方之间的作用不是中间介绍，而是双方代理。也就是说，中介公司在房屋买卖法律关系中，即代理买方、又代理卖方。

        读者疑问：购买二手房时是否应关注土地剩余的使用年限？

        律师答疑：二手房买卖中买受人应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说还有30年的土地使用年限，30年后还需补交土地出让金，这样无疑是增加了房屋总的价款，因此买房时买方应将土地剩余的使用年限作为一个考虑的因素。

        读者疑问：卖方不想卖房了，买方交给中介的定金能要回来吗？

        律师答疑：卖方不想卖房，中介公司居间服务事项没有完成，因此无权收取报酬。中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，即中介公司应该返还定金，除此之外，卖方应承担返还一倍定金的责任。

本文由房源群发软件转载编辑