二三级联动有益“消化”增收 存量房或将超过一手房市场

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　　与早些年前全国各地开始出现此起彼伏的“日光盘”、“买不到房砸售楼部”的市场环境不同，在调控依旧进入2012年尾时节，西安房地产市场尚未进入回暖通道，市场营销难题多，客户争夺依旧激烈。流入三级市场操作的二级项目，开始频频出现在市场。业内人士多认为目前西安房地产市场的互动中，存在较大的改善空间。

　　首先，二三级分工需明确。二级市场总体把控项目进度，并根据市场及时调整策略，整合各项渠道资源，有计划推售项目。而三级市场则适合在外围联动，以自身渠道优势，针对性转介潜在客户，更快更有效地提高销售率;其次，二三级联动需目标一致。针对二级项目，由于非同一家公司，不太注重连贯的综合影响，单纯以成交为目的，不惜牺牲整盘利益——包括发展商品牌、后续价值点提升等，使得联动效果大打折扣;第三，二三级联动需流程规范。二三级联动涉及发展商、客户、二级人员、三级人员，每个环节均需有统一的规范流程，在执行过程中，不能因为流程问题导致成交受阻。

　　今年以来，无论银行利息怎么下调，市场期待如何强烈，都无法掩盖经济下滑、房地产寒冬持续的基本面。因为这一轮经济下滑、地产低迷，虽然看起来是限购和限贷政策引起，其实已经和中国经济结构调整、欧债危机、全球经济、气候异常，甚至民生诉求等等问题联系在一起。

        在房地产方面，就不只是现在的成交不足、价格下滑、开发周期和交房周期延长的问题，而且还涉及到长远的行业大调整。对于个人投资者来说，专家建议需要关心几个问题：首先，如果是一次购房或二次购房，那么买一手房还是买二手新房?因为你要考虑的不是有多少升值潜力和多少面子价值，而是性价比45周排行和好住的居住价值;其次，如果是三次以上购房，住宅产品还有多少投资价值?反过来，持有的几套住宅还有多少持有价值?因为一旦房产税推出，持有的房子越多，可能受损越大;第三，如果要投资商铺、写字楼，乃至度假公寓或别墅，其中的风险怎么把控?如何学会投资这些风险产品?因为这类产品价值差异很大，稳赚不赔时代已经过去。

        总之，房地产行业大调整时期已经来临，存量房市场超过一手房市场已经指日可待。无论刚性需求、首改需求、投资需求，购房观念和投资方法都需要响应的调整，房地产理财时代已经来临。

　　近期身边的很多朋友都在问，是不是该出手买房了?这个问题在不同的时期，显然会有着完全不同的答案。在进入2012年下半年的这个时间，我们该怎么看待这个问题呢?

　　下半年，出台重大的有利于或不利于楼市的政策可能性都不大。所以，近阶段楼市将处于相对平稳期。一年多的楼市高压政策，对楼市的影响非常大，对于西安而言，商品房的整体价格已经降到了一个较低的水位。　

　　不过，无论对于什么样的人群，我们还是要特别提醒购房者注意几个问题：首先，我们非常不建议购房者买超过自己支付能力太多的物业，住房不是生活的全部。其次，对于各种各样的内部购房和单位团购千万要注意和慎重。再次，买房以国字头企业和现房、准现房，或至少是获得商品房预售许可证的物业为首选。最后，买商业物业，需慎之又慎!

        对于那些生活上有迫切需求，必须买房的人群(刚需)来说，现在买房有非常多的机会买到性价比很高的房产。购房者不妨多出来转转，很多房子已经低于片区的二手房价格。对于投资性客户，合理的投资理论是别把鸡蛋放一个篮子里：物业持有量过大的人群，可以优化自己的物业，劣出优进;物业持有量不足的人群，可以在这个阶段进行选择性增持。

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