海外投资持续升温 暗藏众多风险需谨慎

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　　上世纪80年代末，澳大利亚人曾担心腰包鼓鼓的日本人最后会买走整个昆士兰海岸东南部。但最终“日本人横扫澳洲房产”并没有变成现实。而在2010年，国际金融危机后哀鸿一片的澳大利亚房地产市场又迎来了中国人。

　　伴随着中国经济崛起，中国买家的实力急剧膨胀，胡润发布报告显示，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%；而海外资产中，房地产是这部分群体最主要的投资领域。

　　“中国人去海外买房开始于2000年前后，新西兰、澳大利亚对中国开放旅游，才渐渐有中国人开始在海外买房。最初买房的买家集中在中国香港、中国台湾、马来西亚和新加坡等地，中国内地的成交量还是非常小，主要以教育、移民为目的，真正意义上的投资很少。”一位从事海外房产近15年的业内人士向记者表示。

　　受金融危机重创后的美国、欧洲楼市持续走低，中国人纷纷前往“抄底”。中国买房者表现出的不俗购买力，也让海外感到惊讶。全美房地产经纪人协会(NAR)此前发布的一份调查报告显示，截至3月份的12个月内，中国内地和香港买家成为购买美国房产的第二大外国买家群体，交易额达90.75亿美元。这比2011年73亿美元的交易额高出23%，在澳洲市场，来自中国的客户更是成为仅次于英国的第二大购买群体，在这一群体中，投资客户和留学生客户占大部分，并且比例持续攀升。

　　从事海外房产业务的美亚置业集团数据显示，按照综合指数以及过去美亚成交量来看，中国人最喜欢的依次是：美国、澳大利亚、新加坡、中国香港、加拿大。

　　房企海外觅商机

　　中国买家不断膨胀的海外置业需求，也让众多海外开发商看到商机。在京、沪、深、广等中国一线城市房展会上，海外项目所占比例也逐渐增加。以澳、美、加、欧为主的海外楼盘项目进入中国内地市场的数量逐年上升，北京、上海等城市举行的秋季房展会上，海外参展商都多达100多家。

　　不少国内房企看到其中商机，把触角深入海外市场。据悉，包括万通地产、中坤集团、中航地产、绿地集团、碧桂园、颐和地产等房企已经出海，而万科地产也有染指海外市场的打算。继去年成功进入韩国济州岛后，今年8月，绿地集团海外投资第二单将落子澳大利亚悉尼，总投资约80亿元建集住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区。该项目建成后，主要面向华人及留学生市场。

　　除了住宅之外，海外商业地产也成为国内买家的新方向。第七届亚洲国际商业地产投资交易会(简称MIPIMAsia)在香港举行，包括韩国、马来西亚等国的商业项目前来参展，据悉，MIPIM Asia是1990年开始在法国戛纳举办的国际房地产投资展览会MIPIM的亚太区版本。每年MIPIM展会上都汇聚了全世界最大、最著名的房地产投资者、开发商、国际租户、专业服务公司决策者。

　　MIPIM亚太地区总监林协芬在接受采访时表示，鉴于中国近两年在商业地产领域的迅猛发展中对于高端零售品牌的需求加大，今年MIPIMAsia特设了零售商区，这也是今年展览的全新概念。据悉，零售区域给购物中心机会展示自己给观众，在零售商区域给大型购物中心展示自己的创意和模式的机会。“以香港为例，受到政府压抑住宅物业价格而采取的严厉措施，市场大量资金转向商业地产。”

　　投资比例迅猛上升

　　值得注意的是，受到国内楼市调控等因素影响，海外置业的人群也从原来的以留学、移民为主，向纯粹投资性购房目标转变。美亚置业数据显示，在目前以投资为目的的海外置业比例已达到50%，而10年前此比例仅为35%。

　　“中国人以往在海外置业的原因是为了子女留学以及家庭移民需要，而近4年，因美国楼价在个别城市跌了超过六成，如拉斯韦加斯等，很多喜爱低买高卖的物业投资者现在会大量买入低价物业用作投资用途而非自住。”美亚置业集团高级副总裁徐兆基表示。

　　徐兆基表示，一般而言，大部分中国买家买澳洲物业他们都会选择贷款方式，因金额不少，而购买美国物业则一次性付款的多，因价格可能只是澳洲的1/5。“中国买家一般都选择他们较为熟悉或已有亲友在的地区投资，除价格外，同时会很看重土地以及房屋面积。”不过，在澳信集团销售部经理彭艳丽看来，海外市场投资与国内不同。彭艳丽表示，目前澳大利亚由于市场成熟，澳大利亚房价7年翻一倍。投资收益相对稳健，中国的一线城市租金回报率只有2.5%至2.7%左右，而澳大利亚租金回报率在6%。“澳大利亚房地产市场已发展100多年，政府对于房地产利润有严格规定，因此与国内不同，单靠投机难以发财。”

　　暗藏众多风险

　　不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，众多海外开发商进入中国市场招揽客户，但是，由于各国经济发展状况不同，各国的经济发展前景、房地产周期、汇率的波动会影响到投资的收益。

　　比如今年美元相对于人民币在贬值，不同国家汇率的波动会影响到投资的收益。此外，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，业内专家表示，美国房地产虽然近期有复苏迹象，但是各个州情况不尽相同，“比如美国底特律，由于汽车工业的衰退，那里的房价近些年一直在走下坡路”。

　　据悉，澳信集团主要销售项目集中在悉尼、墨尔本及布里斯班三大首府城市，彭艳丽表示，即使在房地产市场较为安全的澳大利亚，不同地区城市房地产发展情况也不尽相同。“墨尔本、悉尼等大城市的房地产，有的地区看似比国内便宜，但是，这些地区往往人口很少，当地经济并无特色，看似便宜的价格背后隐藏巨大风险。

　　此外，在澳大利亚没有房产税和遗产税，国外税收环境因国而不同，目前环境都较为宽松。海外购房买卖不需要为卖家付营业税及个人所得税，甚至免中介佣金。有些国家如新西兰，连印花税也免了，购房成本在外国比中国还低。而美国，不同的州针对房地产税收也不尽相同，加拿大税率是全球税，购房者即使加入加拿大国籍，在中国做生意也是要向加拿大政府报税。

注意事项：

　　1.注意房产周期
　
　　2.了解税务环境

　　3.一次性付款不科学

　　4.买房不等于移民

　　5.选择合格的中介机构