四季度多地公积金政策的微调 将刺激楼市成交

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　　记者了解到，目前广州的招商银行、建设银行等大型银行首套房贷最低利率优惠普遍只有9折，且需要经过繁杂的审批程序，只针对部分优质客户。纵观全市，四 大行首套房贷仅有工行可以打85折，其他三大行均为9折。而一些中小型银行普遍还提供85折房贷优惠，但也有少数银行悄悄上调了房贷利率。此外，办理业务 的审批和放款速度都普遍变慢，一位内部人士证实，短期内信贷投放将进一步缩紧，放贷速度变缓，年底首套房贷优惠利率甚至可能取消。

　　全国的情况则更不容乐观，有媒体统计，目前已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。部分城市银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，甚至还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。

　　业内人士分析，近期信贷市场的变动，证实了年底信贷额度紧张的情况，将导致首套房贷利率的优惠幅度进一步缩小甚至取消。另一方面，按照往年的惯例，进入 第四季度后，银行房贷的速度将会减慢，房贷的额度也会逐渐收紧，一些中小银行甚至可能停发个人贷款。这两个变化对购房者特别是刚需客的冲击无疑是巨大的。

　　合富置业首席市场分析师龙斌在接受采访时就指出，从目前楼市来看，受限购、限贷的影响，多数投资客及投机客被拒之门外，一旦首套房贷利率提高，以年轻小白领组成的首次置业者购房积极性肯定下降，从而带来成交量的下滑。

　　影响刚需购房客信心

　　首置刚需客户一直都是市场的主力军，如果首套购房贷款利率优惠取消，甚至超过基准利率，肯定会影响刚需客户购房计划。房贷利率的变化虽然从百分比上看微 乎其微，但对按月供房的刚需客来说影响是巨大的。以一套总价100万的房子为例，首付三成，贷款70万，20年贷款，如果按目前85折的优惠幅度计算，月 供为4841.94元，累计利息为46万左右，而一旦取消房贷优惠，按基准利率付款，月供将变为54万左右，前后相差8万元。

　　李先生的 观点道出了许多刚需客的担忧：“有钱人买房不贷款，贷款人经济条件并不那么优越，减少房贷利率优惠，必然会加大买房者的负担。从市场的角度看，吓退一批刚 需购房者，对商品房的需求将会减少。市场本来就是供大于求，需求进一步减少，房价看跌，银行放贷就会更加束手束脚，房地产业将会陷入恶性循环。”

　　有业内人士指出，房贷收紧对刚需客的影响或许不大，因为刚需购房者大多使用住房公积金而非银行房贷，但需要注意的是，并不是所有人都有公积金，在广州申 请公积金贷款，必须申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)，而非广州市常住户口的，申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金 12个月以上(含12个月)，很多市民通常由于有换工作或者辞职而达不到要求。

　　多地公积金贷款政策微调

　　“在不动摇楼市调控大方向的前提下，怎样盘活房地产市场？”显然，公积金贷款政策就是近期地方政府最明显的动作。

　　今年三季度以来，济南、武汉、镇江等城市相继推出公积金调整新政。10月下旬，武汉在《住房公积金管理委员会关于调整住房公积金相关提取政策的通知》中 规定，异地购房可提取本地公积金还贷。此外，前天镇江出台公积金新政规定，新就业人员购买自住住房办理住房公积金贷款的，父母也可申请成为共同还款人，相 当于子女买房时可以使用父母的公积金账户余额，减轻了购房家庭的经济负担。

　　除此之外，大连等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成， 厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。据记者不完 全统计，截至现时，全国就有近30个城市在近期调整了住房公积金政策。

　　而在这些城市当中，包括广州、江门、深圳在内的珠三角城市针对公积金政策的微调动作也不小。除了5月份广州公积金中心重申90平方米以下首套房公积金比例二成的政策以外，深圳也将首套房公积金贷款首付降至两成。广东省异地互贷城市更是增至9个。

　　日前，江门市公积金管委会宣布同意开平、鹤山两地调整公积金贷款额度的申请。内容是开平市住房公积金贷款调整为首套房贷款最高限额统一提高至1人25万元，2人或以上50万元；二套房1人20万元，2人或以上是40万元。

　　微调将刺激楼市成交

　　“积极调整公积金政策的大多都是二线城市。”合富辉煌首席分析师黎文江在接受本报记者采访时表示，在楼市调控持续了两年以后，这些市场受到的影响比较 大。特别是楼市成交方面，各地的商品住宅成交量都在萎缩。即使是今年第三季度以来的楼市回暖，目前也主要出现在一线市场，像江门、武汉、镇江这些区域楼市 成交仍然不理想。公积金政策的微调也更多是为了刺激楼市成交。

　　“现在临近年底，商业贷款正在收紧，商业房贷的申请开始变得困难。”黎文 江分析称，在这个时间，陆续有城市放松公积金房贷政策，目的更多是营造更加宽松的购房贷款氛围。目前，进行公积金调整的城市，主要方式基本都是在贷款额度 和首付比例这些方面做文章。但近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更大，购房人在使用公积金贷款和使用方面更加灵活。

　　“公积金政策的调整对刚需买家的吸引力是比较大的。”广州番禺自在城市花园的销售人员告诉记者。在今年5月，广州公积金中心就曾公开重申90平方米以下 的首套房公积金贷款可申请两成首付的政策。而广州当时在售的楼盘包括诺德中心城、雅居乐城南源著在内的不少楼盘都马上以此作为“引客”的重要手段。

　　“当时买家对于公积金首付比例的关注程度就非常高。”据上述销售人员透露，按照目前的均价，当时诺德中心城的售价在12000元/平方米左右，公积金首 付二成政策被重申后，40平方米左右的单房户型的首付只需要不到10万元。“首付二成”的宣传一出来，该楼盘当时剩余的小户型单位很快就被抢得清光。

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