长沙房地产政策趋紧 四季度房价上涨可能性不大

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        虽然10月尚未结束，但是从9月份和10月前三周成交数据来看，“金九银十”的褪色已不可避免。然而与9月的整体成交低迷不同，10月按周均成交量来看，经过“黄金周”期间的极度低迷后，最近两周成交量又有明显回升。其实今年从月度来看，这种成交不断反复的情况也交替出现，不断呈现波峰和波谷状走势。

        在进入10月份之后，原本被寄予厚望的“双节黄金周”却是没有最冷，只有更冷。全国主要的54个城市在黄金周8天（9月30日至10月7日）合计签约套数为18740套，环比上周73616套的成交量下调幅度达到了74.5%。不过在10月份的第二周（10月8日至10月14日）成交量即恢复到9月份的周均成交水平。当周全国54个主要城市新房成交量合计为59929套，较十一黄金周环比上涨了210%。不过由于10月第一周的成交极度低迷，10月上半月主要城市的签约量依然同比下滑26.4%。

        在10月第三周（10月15日至10月21日），成交量继续上涨，全国主要54个城市成交量合计为61165套，环比上周上涨了2.1%。值得一提的是，最近25周仅有8周的成交量超过6万套。在主要城市中，北京成交量为2948套，环比上周上涨了12.1%，深圳签约877套微涨5.5%，上海与广州有所下调，二线城市中，天津签约2059套、重庆签约4944套、杭州签约1486套、武汉签约3828套，均有明显上涨。6大城市二手住宅成交量除广州环比持平外，其余城市呈不同程度的环比增长，其中北京增幅最大，环比增加超过30%。

        对于“金九银十”以来，成交量在周均不断出现反复的情况，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，经过前三季度的促销，并取得一定成效后，四季度开始开发商的以价换量基本结束，没有价格支撑，成交量必然有所下滑。“‘黄金周’期间的极度低迷，主要原因还有各地反映成交量的网络签约系统基本处于休息状态，少量成交也没有反映到网签数据上。长假后，出现了一个集中签约的过程，导致后两周成交快速回升。”张大伟表示，虽然10月下半月成交肯定会继续回升，但全月的成交量可能将比9月份下调15%左右。

      “金九银十”期间，开发商的推盘量普遍上升，而成交量却比7、8月份有所下滑，直接结果就是库存量的上涨。据上海易居房地产研究院的监测数据显示，截至2012年9月30日，全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，同比增长23％，环比增长6％，改变了自2011年12月以来的下跌趋势，今年以来首次出现库存逆增现象。据统计，目前已经发布三季度财报的上市房企，前三季度实现营收合计551.83亿元，同比上涨5.7%。合计实现利润68.71亿元，同比下降4.92%。从利润率看，前三季这29家房企加权净利润率为12.45%，与去年同期相比下降1.1个百分点。

        另一方面，三季度以来房地产企业在土地市场表现更加积极。链家地产研究数据表明，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企在今年1－9月份的拿地金额已达到931亿元。拿地量的增加，导致房企对资金需求势必增加，使得房企必须通过融资、销售获取更多现金流，这些都使得四季度房价上涨可能性大降。

       为了应对库存攀升的情况，开发商也相应减少了11月的预计供应量。据统计，11月北京即将入市的新盘仅为22个，比10月的34个盘下降了35%，比推盘高峰的9月份则少了一半多，创下自5月以来单月最低推盘量。上海11月预计有20个项目开盘，环比10月减少13个。2012年11月天津有34个项目预计开盘，数量环比减少46.88%。

        信贷方面，三季度根据人民银行发布的统计数据，2012年9月末全部金融机构人民币各项贷款余额61.51万亿元，同比增长16.3%，前三季度增加6.72万亿元，同比多增1.04万亿元。其中第三季度房地产新增贷款4168亿元，占所有新增贷款的比例为22.4%，是自2011年2季度以来的新高。而这种信贷放松的趋势在四季度能否持续对楼市也将产生重要影响。