兰州二手房将实行新的计税价格

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　　问：请您解释一下什么是存量房？

　　答：存量房严格意义上来讲是存量资产，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，也叫“二手房”。按照市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块。近年来，随着房产市场的蓬勃发展，存量房交易日趋活跃，规范存量房交易行为、强化存量房税收管理显得尤为必要。

　　问：什么是存量房批量评税技术？

　　答：房地产批量评税技术是根据《中华人民共和国税收征管法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定的计税原则，由税务机关采用科学的方法，按照规定的程序，对纳税人交易的存量房进行市场价格评估，得出存量房交易价格估值，将估值下浮一定比例后，形成存量房交易价格评估值，与纳税人申报的交易价格进行比较，对于申报价格高于交易价格评估值的，按申报价格计税；对于申报价格明显低于交易价格评估值的，按照核定计税价格征税。

　　问：为什么要应用房地产估价技术核定存量房计税价格？有什么目的和意义？

　　答：2009年以来，财政部和国家税务总局在全国范围部署开展应用房地产批量评税技术加强存量房税收征管工作，这是遵照党的十七大和国家“十二五”规划关于深化财税体制改革、强化房地产市场调控的一项立足当前、着眼长远的重要举措。应用房地产评税技术加强存量房税收征管，有利于建立存量房纳税申报评估机制，防范“阴阳合同”形成的税收风险，进一步树立广大纳税人依法诚信纳税的意识；有利于依法治税，堵塞税收漏洞，营造依法、公平纳税的税收环境；有利于提高征管效率，简化办税流程，全面提升存量房交易税收征管水平，促进兰州市房地产市场健康发展。

　　问：开展存量房批量评税工作有什么法律依据？

　　答：开展存量房评税工作，是税法赋予税务机关的职责。《中华人民共和国税收征管法》第三十五条规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。《中华人民共和国契税暂行条例》第4条规定“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；(三)按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1＋成本利润率)÷(1-营业税税率)”。

　　问：我市就“二手房”市场价格评估做了哪些工作？

　　答：开展存量房评税工作，也是上级税务机关的部署和要求。根据《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产评税技术加强存量房交易税收征管工作的通知》规定要求，我市应用房地产评税技术加强存量房税收征管工作，在兰州市人民政府的直接领导下，由兰州市地方税务局具体组织实施，采用科学的方法，按照规定的程序，通过公开招标确定了8家有一定实力的房地产评估机构，共有1041人参与，完成了对68个街道(乡镇)、309个社区、2139个小区，共计13091幢住宅楼、1756幢商用住房的现场信息采集和录入任务，对现有的存量房进行市场价格评估，得出存量房交易价格估值，聘请专家予以确认。整个工作自2011年9月1日启动，于2012年6月30日圆满完成。

　　问：新的存量房交易计税价格自2012年10月15日开始施行后，纳税人办理缴纳税收业务需要哪些程序？

　　答：自2012年10月15日起，纳税人办理房产交易手续，即按照兰州市存量房交易计税基准价格对纳税人交易的存量房进行价格估值，按照核定计税价格征税。具体的办税流程详见兰州市地税局网站的布告，纳税人也可致电12366纳税服务热线查询。在此，通过新闻媒体衷心希望广大纳税人给予理解和支持。