房地产改造工程项目管理遇到的问题

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　　房地产市场经过二十多年的蓬勃发展，住宅市场由增量市场逐步向存量市场过渡，尤其是以京广沪深为代表的一线城市，早年开发建设的小区，面临着升级改造的现实需求，老旧小区的改造项目越来越多。老旧小区改造工程除了一般工程项目的特点外，还有许多新的特点，如老旧小区的改造施工必须充分考虑公共安全、改造资金的筹集等给老旧小区改造工程进度管理增加了许多的新的内容，这些综合影响了改造老旧小区改造工程的进度管理的难度。进度管理是老旧小区改造工程项目管理的重要内容之一，但实际的项目管理过程中，老旧小区改造工程有哪些难点，如何分析并确定影响老旧小区进度管理的关键因素，针对这些因素，改造工程的进度管理该如何做以确保工程的顺利推进，这些都是急切需要我们解决的问题。

　　一、进度控制难点分析及处理方法

　　1、前期行政审批及各种外部环境的影响

　　因各种原因致使工程报建手续拖延，工程不能如期开工导致丧失良好的本工程施工季节，所以应积极创造工程开工软、硬条件，保证工程按期开工，坚决杜绝工程未报建先施工的违法行为;施工过程中应积极协调好外部关系，避免窝工和相关方之间的冲突。

　　2、施工合同是否对工程进度进行有效的制约

　　施工承包合同中应明确工期目标、延期处罚及提前竣工奖励办法，鼓励、约束承包方提前或按期覆约交工。建议重要节点作进度考核，未达节点进度目标，作累进处罚。实行进度计划三级控制。

　　二、使用微工程管理软件优点

　　1、移动办公

　　使用泛普软件就可以随时随地办公，通过互联网就可以将公司里的各个系统进行统一归纳，这样有助于加强沟通，实现真正的移动办公优势。

　　2、提升业绩

　　使用泛普软件就能大大提升公司里的业绩。房地产改造工程透明装修，能满足客户对公司实力和装修执行力的信心;即时性的动态营销，直接向客户展示在建的真实案例，提升设计师的现场签单率。

　　3、工地管控

　　建立进度管控体系，照片实时位置水印，工地透明化监管，维修快速响应，解决“跨区域、多工地”远程管理问题。

　　三、安全文明控制难点分析及处理方法

　　1、建设单位加强对安全文明施工重视程度

　　建设方、监理联合控制、督促安全文明施工措施费的使用，并将承包商安全文明施工行为及效果作为取费的重要依据。制定规范施工行为、创建安全文明标化工地倡议书，约定承包商创建安全文明工地承诺，约束承包方安全文明施工费用投入，做到专款专用。业主、监理、承包商组成安全文明施工联合考评小组，一周组织一次联合检查，并作不定期抽查，主要对安全、文明施工的重点、难点进行考核。

　　2、拆除过程中安全控制

　　1)首先熟悉被建筑物的竣工图纸，弄清建筑物的结构情况、建筑情况、水电及设备管道情况，地下隐蔽设施情况。

　　2)熟悉建筑拆除工程安全技术规范等拆除工程有关的施工验收规范、安全技术规范、安全操作规程和国家、省及市有关安全技术规定。

　　3)审查施工单位的资质、现场管理架构及各种人员(包括特种工种)的上岗证。

　　4)审查施工单位提交的施工方案及施工组织设计，签署审核意见，并对该部分资料进行归档。

　　老旧小区改造工程是一项繁复且庞杂的系统工程，涉及到许多方面的利益，尤其是居民业主的切身利益，是政府改善民生的重要举措，也是城市改造升级的重大课题。相信会有越来越多的专家和学者将研究的方向向老旧小区改造工程转移，随着专家和学者的深入研究及工程实践的增多，会有更多更优更创新的工具和方法可以应用，对于老旧小区改造类工程可以有更好的实现进度管理目标的理论和方法。