压力测试房贷风险因素

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摘要：本文通过压力测试，分析房地产抵押品价格下降和房地产贷款违约率上升等风险因素变化对银行金融资产的影响，根据岁房贷的影响，提出几点相关的政策建议，详见下文。


本文通过压力测试，分析房地产抵押品价格下降和房地产贷款违约率上升等风险因素变化对银行金融资产的影响，并提出了在人民银行金融稳定部门推广压力测试技术、加快建立对抵押品价值的持续评估监测机制、持续加强房地产贷款的组合管理等建议。

　　房地产贷款在银行贷款中占据重要地位，房价波动对银行信贷资产和区域金融稳定影响较大。由于涉房贷款在银行贷款中占比较大，房价波动势必对银行信贷资产产生重要影响。根据国际经验，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近一倍。从国际金融市场的发展历史观察，曾经作为发达国家的住房“优质资产”先后出现了问题，并产生危及全球的金融危机。

　　总体来看，我国虽然在压力测试方面已经有了一个新的开端，但很多压力测试措施仅停留在研究阶段，大多数金融机构还处于尝试和探索阶段，未在全国范围内形成压力测试的系统性规范和监管，压力测试的技术水平、研究层面及占整体风险管理技术的比重等方面与国外差距较大。根据IMF对各国金融稳定报告的统计，截至2005年底，各国金融稳定报告中包括压力测试的占总体稳定报告的百分比为55%。而从近年来我国的全国性和分省区人民银行《金融稳定报告》内容来看，关于压力测试内容的相关分析仍然较少。本文通过压力测试，分析房地产抵押品价格下降和房地产贷款违约率上升等风险因素变化对银行金融资产的影响。

压力测试

　　以R行为例，关于房地产贷款业务风险压力测试的范围包括：房地产类贷款（含土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业住房贷款）和其他使用房地产为抵押品的贷款。压力情景分为轻度、中度和重度三级，压力情景持续时间为6个月。测试内容为两项风险压力因素（房地产抵押品价格、房地产贷款违约率）对四项承压项目（贷款余额、房地产类贷款余额、其他以房地产为抵押品的贷款余额、不良贷款率）的影响。

　　压力测试通过采用单因素风险分析，以2012年6月末数据为基期数据，根据R行相关历史数据计算确定相关参数，测算风险压力因素与各承压项目之间的相关关系。

　　从测试结果来看，R行房地产类贷款不良率对房地产抵押品价格的敏感度较大，主要原因是在本次测试中，我们假设以抵押品价值来衡量每笔贷款的回收程度，并以此作为五级分类的唯一标准，因此其价格的变化直接导致贷款风险分类等级的变化，特别是价格下降20%时，根据设定的假设条件，将有一部分房地产类贷款将迁徙至不良贷款。

　　R行总体贷款不良率对房地产抵押品价格的敏感度最大，主要是由于房地产抵押品价格下降直接导致房地产类贷款不良率和其他以房地产为抵押品的贷款不良率快速上升，从而使得总体贷款不良率上升。

　　结合两个风险压力因素——房地产抵押品价格下降、房地产类贷款不良率上升对总体贷款不良率的影响来看，不良率对房地产抵押品价格的敏感度最大。在房地产抵押品价格下降特别是下降20%的情景下，房地产类贷款不良率、总体贷款不良率较基期上升较快。主要是因为在本次压力测试过程中，假设房地产抵押品价值作为衡量贷款风险分类的唯一标准，房地产抵押品价格的下降不仅影响该行房地产类贷款的风险分类等级，还会影响其他以房地产为抵押品的贷款的风险分类等级，而上述两项业务共占R行表内信贷资产余额的1/3。

政策建议

第一，建议加快建立对抵押品价值的持续评估监测机制，通过对现有抵押品价值的定期、持续评估，加强对抵押品的监测，从而实现对信贷资产质量风险的及时准确揭示。

第二，建议在人民银行金融稳定部门推广压力测试技术。

1、压力测试技术的推广有利于人行系统金融风险监测技术的升级和监测层面的深入拓展，压力测试技术的应用和推广对人行系统风险监测技术的升级以及维护金融稳定具有非常重要的现实意义。

2、压力测试技术能有效识别可能引发系统性问题的结构性弱点，切实维护金融稳定。由于宏观经济和金融业资产质量之间存在直接传导和显著关联的特征，利用压力测试技术监测辖区银行体系承受罕见但仍可能的经济冲击的能力，识别银行体系内可能引发系统性问题的结构性弱点，对于人民银行有效发挥金融稳定职能具有重要作用。

3、压力测试技术的推广能有效促进人民银行金融稳定数据库的建设与完善，为金融稳定风险监测工作搭建规范长效的数据支持平台。　

　　第三，建议金融机构开展对收益水平的计量，为贷款定价作铺垫。此次测试过程中发现，R行仅实现了对贷款总体收益水平的计量，尚未针对具体行业、业务品种计算其收益水平。随着市场化进程不断加速，银行自主定价权正在逐步扩大，加快建立贷款定价体系已成为一项重要的任务，而对各行业、业务品种经营成本、资金成本、风险成本的计量是贷款定价的基础，因此建议金融机构加快开展对各业务品种收益水平的计量，为贷款定价提供决策性依据。

第四，持续加强房地产贷款的组合管理。建议金融机构积极探索在建工程抵押贷款的推广，提高抵押类贷款占比，尤其是个人住房贷款，以R行为例，目前全部是保证类担保方式，建议在合同中增加时间限制性条款，办理贷款一定期限内必须追加所购买的房屋担保，从而使得银行有权利提前收回贷款。