浅析物业服务合同的主体

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

     《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”从这一条出发，显然订立物业服务合同的主体应当是业主委员会和物业服务企业。

     但同样是这份《物业管理条例》，在第十五条作了这样的规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”从这一条规定看，业主委员会应该是业主的授权代理人，代表业主与物业服务企业签订服务合同。但该条并没有明确业主委员会是以自己的名义，还是以业主的名义“签订物业服务合同”。

    因此，从上述《物业管理条例》两个条款看，物业服务合同的签订主体会产生三种理解，即

    一是业主委员会以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，但该物业服务企业必须是业主大会选聘的物业服务企业，选聘物业服务企业的权利在业主大会，而业主委员会仅仅是履行签订物业服务合同的手续，物业服务合同权利义务的承受人是业主；

    二是业主委员会以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，但该物业服务企业必须是业主大会选聘的物业服务企业，选聘物业服务企业的权利在业主大会，但业主委员会作为物业服务合同的签订一方，独立承受物业服务合同项下的权利和义务；

    三是业主委员会以业主的名义，与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会作为业主的授权代理人，不承受物业服务协议项下的权利和义务，物业服务协议的权利义务承受人为业主。

    对于物业服务合同的签约主体，目前各地的做法也不统一。《上海物业服务合同》（2005版）在“使用说明”第3条中是这样表述的，“本示范文本所称的甲方为业主大会，乙方为物业管理企业。”也就是说，上海的物业服务合同示范文本是将业主大会作为签约主体。

    而《北京市物业服务合同》（2008版）则考虑得更为细致和全面，根据《物业管理条例》第十条规定的，“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 也就是说，当物业管理区域依法不成立业主大会、业主委员会时，则直接由业主作为签约主体。在这种情况下，《北京市物业服务合同》（2008版）则在“委托方（甲方）”一栏，给出了两个选择项，即[业主委员会]或[业主]，以供选择使用。

    《物业管理条例》规定相对模糊，各地方做法的不统一，使我们有必要思考两个问题，以帮助我们得出一个正式的结论：一是物业服务合同的权利义务究竟由谁承担？二是物业服务合同究竟以谁的名义签订。

    要解决这两个问题，由于《物业服务合同》是合同的一种，我们必须回到《合同法》来探究法律关系的本源。我国《合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”也就是说，一份合同一定是涉及民事权利义务的设立、变更或终止，同时这种民事权利义务的设立、变更或终止是存在于合同主体之间的。

    回过来我们再看《物业服务合同》，究竟涉及了哪些民事权利义务的设立、变更或终止，以及这些权利义务设立、变更或终止是存在于哪些主体之间。我们可以看到，《物业服务合同》中的权利义务最重要的包括以下两项：

    1、物业服务的提供

    《上海物业服务合同》（2005版）第二条规定：“乙方为本物业治理区域的业主、物业使用人提供下列物业治理服务事项。”也就是说，物业服务企业的服务对象是业主，而不是业主委员会。

    2、物业服务费的支付

    《上海物业服务合同》（2005版）第七条规定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。”也就是说，业主是支付物业服务费的直接义务，物业服务企业并不是向业主委员会收取物业服务费，也不是通过业主委员会向业主收取物业服务费。

    从上述两点分析，可以得到结论，《物业服务合同》确定的是业主和物业服务企业之间的权利义务。

    同时，根据《物业管理条例》第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”从这一条款看出，尽管业主大会由全体业主组成，但业主大会本身并不直接承受《物业服务合同》中的权利义务，而是代表了业主的权利，且不承担业主的义务。结合《物业管理条例》第十五条和第三十五条，我们可以进一步为业主、业主大会和业主委员会的职能作如下定性：

    1、业主：是《物业服务合同》权利义务的承受主体，有权利享受物业服务，有义务支付物业服务费；

    2、业主大会：是代表业主选聘物业服务企业的主体，在物业服务企业选聘过程中，是全体业主的代表，不承受《物业服务合同》的权利和义务；

    3、业主委员会：是代表业主签订《物业服务合同》的主体，其代理范围不仅受限于业主的授权，还必须符合业主代表大会选聘物业服务企业的要求。

    解决了《物业服务合同》权利义务承受主体的问题，进一步我们需要解决《物业服务合同》签订主体是谁的问题。让我们再一次回到《合同法》，根据《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”从这一条款可以得出结论，业主委员会作为业主的受托人，可以以自己的名义与物业服务企业签订合同，且物业服务合同直接约束于业主。从这个角度看，《北京市物业服务合同》（2008版）将业主委员会列为合同签订主体是正确的。

    那么，《物业服务合同》是否可以由业主直接签订呢？由于业主委员会的权源是来自于业主，从法理上讲，业主完全有权利直接与物业服务企业签订《物业服务合同》，特别是依照《物业管理条例》第十条规定，“只有一个业主的，或者业主人数较少”的，可以直接由业主与物业服务企业签订《物业服务合同》。但是，当业主人数较多，特别是住宅小区，《物业管理条例》同时也规定了“应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”从这一角度看，《北京市物业服务合同》（2008版）将业主列为合同签订主体也是符合法律规定的。

    为了进一步从反方向印证上述结论，我们再来看一下法院是如何看待这个问题的。

最高人民法院2009年5月15日颁布，将于2009年10月1日实施的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“《解释》”），在第一条就明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”这一条款确立了业主委员会作为《物业服务合同》的签订主体的合法性。

    该《解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第四条又规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”这两个条款确立了，尽管业主可能并不是《物业服务合同》的签订主体，但业主作为《物业服务合同》权利义务的承受人，能够享受《物业服务合同》项下的民事权利，也需要承担《物业服务合同》项下的民事义务。

    综上所述，我们可以得出这样的结论，即《物业服务合同》的签订根据情况不同可以是业主，也可以是业主委员会，《物业服务合同》的权利义务承受则只能是业主。而业主大会无论是作为《物业服务合同》的权利义务承受人，还是作为《物业服务合同》的签订人，均没有法律上的依据。

喜欢这篇文章可加财务管理软件交流ＱＱ群： 188206799  里面有更多精彩内容免费下载（合同管理软件，资产管理软件，报销管理软件等）